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又一家千亿房企突然倒下 中国大房企所剩无几(组图)

新闻来源: 米宅/樱桃大房子 于2022-08-09 13:27:43  提示:新闻观点不代表本网立场

昨天,千亿规模房企里,又倒下了一家。

规模房企里,一个又一个,还剩下了谁?
1

这次,轮到了龙光。

8月7日晚,龙光集团在港交所发布公告,暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息。

这是负面消息辗转半年后,龙光的首次公开违约。

具体哪5笔美元债呢?

2026年到期的4.7%优先票据;

2025年到期的4.25%优先票据;

2028年到期的4.5%优先票据;

2025年到期的5.75%优先票据;

2023年到期的6.5%优先票据;

这还不是巨额本金,是到期利息!连利息都还不上了,你想它的资金压力有多大!



没错,这意味着,继融创之后,龙光也明确暴雷了。

关于违约原因,龙光集团在公告中是这样说的:

自2021年下半年以来,接连出现部分市场参与者的离岸债务拖欠,削弱了行业持有者的信心,使得流动性进一步收紧。融资渠道减少,购房者情绪低迷,融资性和经营性现金流逐步萎缩。与中国内地其他开发商的情况一样,龙光集团近几个月的合约销售额同比出现较大下降。

直白点说就是:

1、暴雷前辈太多了,投资人要离场了;

2、市场太差了,融不到资了;

3、房子卖不动了,销售回款大减;

这场面熟悉不?和几个月前,融创在违约公告中的说法是不是如出一辙?

这两年,房企违约暴雷,其实本质原因无外乎这几点。

不过,好在龙光这次态度还不错,并没有像许老板一样躺平。

这不,人家也在公告里表态了:

为缓解流动性压力,龙光集团将推行措施以加快开发中物业及已竣工物业的预售及销售,加快销售回款及其他应收款项;在需要时以合理价格出售资产,促进资金回笼;积极落实措施以管控行政成本及资本开支。

换成一句话就是:能卖的房子会尽快卖、能卖的资产会及时卖、降成本减开支!

从公开发布的销售业绩公告看,龙光销售确实全面低迷:

2021年,龙光销售额1588亿,全国排名第20位;操盘面积934.2万平方米,位居第25名;

2022年1-7月,龙光销售额323亿,同比大跌69%;

去年之前,龙光还在千亿规模里稳得一批;

但今年,祸不单行的龙光,总销售额大概率要不及去年的零头了!

令人费解的是,从恒大、阳光城、花样年、融创……每次有房企暴雷,首先想到的解决问题的方式就是——促销、卖房、回笼资金。

哎,我就奇怪了,这年头,买房人谁也不傻啊,延期、停工项目那么多,你都明确暴雷了,谁还敢伸着脖子去买啊?送人头儿嘛!

2

扒一扒龙光及其创始人纪海鹏的发家史,颇有趣。

龙光集团成立于1996年,2013年在港交所主板。前身是汕头市龙光建安有限公司。

早年主要在汕头开发项目,后陆续建立广东、广西、四川、海南四大战略基地,布局汕头、深圳、广州、佛山、南宁、东莞、珠海、惠州、中山、防城港、成都、三亚等十余个城市,旗下拥有二十余家房地产开发公司、工程公司以及高速公路投资公司。

扒一扒中国房地产30年的“狠”人,龙光创始人纪海鹏绝对算一个。

纪老板第一狠:创立5年,占领市场三分之一!

1996年创立,2001年,龙光就在汕头独霸房地产市场份额1/3,妥妥龙头;

纪老板第二狠:20年“地王”偏执,赌上全部身家抢地王!

历数龙光发家至今,那些年纪老板挥金如土,每一次地王都拿的惊心动魄。

2003年,纪老板带领龙光拿下第一个地王,深圳市宝安中心地块,总价2.86亿;

2014年,龙光46.8亿拿下龙华地王,楼面地价25000元/㎡,比当时房价都高;

2015年,以112.5亿元拿下龙华红山地块,成为当时的深圳总价地王;

2016年,再度刷新纪录,以140.6亿元拿下深圳市光明新区一商住混合用地块,成为全国总价地王;

从2亿到140亿,从宝安地王到全国总价地王,龙光的“地王瘾”重到夺命!

2016年,龙光地产总市值约127亿元,但当时一宗地王就花了140亿!

更何况,就在暴雷前夕,资金承压,龙光依然毫不收敛,2021年上半年单在深圳抢地就花了80亿!

因为偏执抢地,龙光的土储量还算乐观。



这是2021年中期业绩上,龙光发布总土储量情况,5千亿货值、8千万方、94%货值都在一二线,而且是在全国市场最受宠的大湾区。

极有可能,这些土地找到白衣骑士的那天,龙光也就找到了续命的良药。

3
回看刚刚过去这半年,龙光一直在一条路上频繁折腾:

“被爆负面——否认——被举证——被迫承认——卖卖卖。”

嘴硬的龙光,突然从赌命抢地的大金主,变成一个房圈儿大渣男!

看张图,这是2021年中期业绩报告上,龙光做的评级图。



当时,几家机构对龙光还算有信心。

但随后,画风全然突变。

1月28日,标普——将龙光集团“BB”长期主体信用评级及其未到期优先无抵押债券的“BB-”长期债项评级列入“负面信用观察名单”;

2月14日,穆迪——将龙光集团的公司家族评级(CFR)从“Ba2”下调至“Ba3”,公司的高级无抵押评级从“Ba3”下调至“B1”;

3月1日,瑞银——称龙光集团表外债务可能达580亿元至790亿元,将其评级由“中性”降至“沽售”,

3月7日,惠誉——将龙光集团的长期外币和本币发行人违约评级从“BB-”下调至“B+”;将其高级无抵押评级和龙光集团未偿美元高级票据的评级从“BB-”下调至“B+”;次级永续资本证券的评级也从“B”下调至“B-”,

至此,龙光所有评级均已被列入负面评级观察名单;惠誉下调评级中,表示龙光在2022年有130亿元的债务要还。

负面曝出后,龙光第一反应就是“否认”,否认资金流危机、否认债务危机、否认裁员……

但无奈,几家机构一起抡大锤,终于捶出了这家房企的坦白。

但好在,嘴硬不成,龙光首度承认了有短期性危机,也匆匆开始了各项动作:

1、部分项目“主动”停工。

据内部人员透露,龙光从高峰时期从2300万方的开工量主动降到1700万方;

这个“主动”,呵呵,头一次见有人把停工、延期、烂尾,说得如此清新脱俗……

2、开始卖卖卖。

这半年,龙光物业转让了多家公司股权,包括龙光实业、龙光装修管理、龙甄物业和龙尊物业等;

今年3月,龙光又忍痛卖了汕头市东海岸新城新津片区在建项目,总价10.24亿;

千亿龙光,成也萧何,败萧何。



最后,一个扎心的警醒和预判——

2022年还有4个月,倒下的龙光,绝不是最后一个!

上个月,我曾写过一篇文章,把目前国内典型民营房企的安全风险系数,做个系统划分,当时黑名单里就有龙光,但,也不止龙光。

相关报道:暴雷持续,大房企所剩无几了…

1

嗯,龙光暴雷了!年初就听说龙光出问题了,但这一次是他们自己宣告正式违约。



龙光在公告中表示,现在大环境不好,自己已经努力卖房回笼资金了,还变卖部分资产。

但资金链还是很紧缺啊,为了公平对待所有债权人,龙光说以下的五笔美元债利息全部都不兑换了。



要知道,房企的每一次违约都会上一次热搜,龙光倒是挺精明,一次性宣布五笔美元债违约,丢脸就一次性全丢完吧。

上个月我看到有人统计了一下目前暴雷房企的数目,前50强中,已经暴雷37家,加上龙光是38家了。

再这么下去,大房企所剩无几了!

从暴雷的情况来看,粤系房企和闽系房企是最多的。

粤系房企:恒大、雅居乐、富力、奥园、时代、海伦堡、实地地产、光耀地产、广州粤泰,佳兆业、宝能、花样年、龙光……

基本分布在广州和深圳两个大城市。



除了央企、国企,和部分的地头蛇房企之外,粤系房企中,民营的大都暴雷了。

必某园别看表面很稳当,现在小道消息满天飞,业内都在传必某园很可能会成为下一个恒大。

其负债只比恒大少点,而且你想想啊,是重仓三四线城市,房子的总数量会非常多,如果真爆了,破坏力比恒大还恐怖。

再看闽系房企:泰禾、世茂、禹洲、正荣、融信、三盛,阳光城,中庚地产、福晟、宝龙、世茂……



闽系暴雷房企的数量和粤系房企不相上下。

这两个派系的房企还是有很多共通点的,典型的“胆子大,路子野,爱闯”。

广东省是改革开放最早的地方,推崇的也是这种敢于冒险的创新精神,无论各行各业,大胆去摸索新的路子。

而福建呢,一首“爱拼才会赢”完美的诠释了闽商的特点,“爱冒险、激进”。

放在房地产领域,那就是强扩张、高杠杆、快周转。

按照这个模式走的,成也规模败也规模。

过去房企都以做大规模为荣,销售规模上千亿,是引以为傲的资本,但最终也死在了规模上。

相反,那些执着于深耕一个城市的房企,典型如杭州滨江,深圳鸿荣源这一类,反而稳如泰山。

在融资上,粤系和闽系都非常依赖美元债,我们看到大部分房企暴雷都是从美元债开始的。

闽系房企在最高光的时候还纷纷把总部搬去上海,最近听说全部撤回福建大本营避难了。

另外闽系和粤系房企因为民企居多,“家族化”管理非常普遍,基本是老板说了算,老板说要尽快做大规模,下面的人肯定也拦不住,这就很容易出事。

而国企央企追求的是稳健,也不以规模为目标,一旦去杠杆,就能扛过去。

粤语中有一句俚语,「走得快,好世界」,就是形容做人做事,做生意,你比别人走得快,得益肯定更多。

但是现在这句话已经变了「走得快,死得快」。

闽系房企和粤系房企的群像,就是中国房企野蛮生长、由盛而衰的缩影。

房企的暴雷潮出现后,背后就是一个个具体的项目停工烂尾。

因为房企一旦暴雷,就意味着他的账户基本上被掏空的差不多了。

在2021年9月份恒大暴雷之前,大部分新房项目卖出去了,房企拿到预售资金后,都是上交到房企的资金池,被房企统一调配。

反正哪里着急要用钱,就先用到哪里去。

以前房企对于美元债非常在意,都是优先还款的,现在直接公开说没钱还,那就是真的没钱还了。

不过在2021年9月恒大暴雷后,转折来了。

很多地方担心烂尾风险,纷纷加强了预售资金的管理。

所以呢,2021年下半年全新开盘的项目还是相对安全的,风险较大的就是那些2019或2020年开盘至今没卖完的项目,大家就留多一个心眼吧。



大时代的一粒沙子,落在普通人身上就是一座山。

虽然现在房企暴雷已经不稀奇了,但每次听说,我内心依旧会震惊。

背后又不知道多少个个体家庭为之买单,小孩读书,年轻人结婚,老年人养老……人生大事全打乱了。

房企暴雷,最后受伤的总是孤苦的普通人。

我身边都有不少亲戚朋友中招了,之前也和大家说过我们家有亲戚买了恒大的期房,本来去年收楼的,一直停工。

不过最近听说他已经交房了,还邀请我们去喝入伙酒,也算是好消息一桩吧。

打听了一下,听说恒大已经与光大信托、五矿信托合作,把部分项目,部分项目剥离出去,由信托公司注入资金继续开发,确保完成保交楼任务。

不知道正在看我文章的你,有没有买到恒大楼盘的,或者其他房企的,现在情况怎么样啦,欢迎留言区说说哦。

保交楼现在已经成为一项zz任务,地方哪怕吃不上饭,现在也要完成。

郑州提出由中心城市基金下设立房地产纾困专项基金,规模暂定100亿。

这个中心城市基金,通过层层股权穿透后疑似实控人为郑州市财政局。



图片来源:启信宝

那钱又是从哪里来呢?

文件说是「纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体,以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目,纾解房企短期出现的资金流动性困难,并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目,解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。」

意思就是由郑州CZ局牵头,让地方的央企,国企资金参与进来,帮助复工复产。

最近微博有人反映郑州的路灯都变少了,这场烂尾楼风波,终归还是地方自己买单。

武汉呢,则是由建设银行设立300亿元的纾困基金,用于收购问题项目,并改建为公租房。

苏州,是由街道办工作组入场监督项目工程进度和质量;

赣州直接把没有开工的土地款返回给开发商,用于其他的停工项目的建设,赣州这个做法值得点赞,否则又要衍生出更多的停工项目了。

这些城市已经在行动了,为「保交楼」而行动的地方后面肯定会跟上的,只要有动作,逐步还是能让一些项目回归正常的。

毕竟比起房价上涨,现在大家更想听到的是顺利交楼。

希望后面听到更多好消息吧!
网编:和评

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