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楼市开始内卷 各地紧急出手 史上最大维权潮要来了?

新闻来源: 楼市黄大大 于2021-06-21 9:27:14  提示:新闻观点不代表本网立场

最近,土地越来越被推到风口浪尖上。

不管是对“土地两集中”政策的关注,还是“土地财政即将终结”的猜想,都不是最猛的。

最剧烈的变化出现在,20个城市率先试点土地集中供应“零售改批发”,效果可以用一个词来形容——

烈火烹油!

三月以来,土地市场真的疯了!

4月28日,重庆土拍最高溢价率去到130%,强力拉升房价,5月重庆新房价格环比上涨1.9%,领涨全国;

5月8日,杭州土地出让金猛破千亿,七成土地拍到封顶价,进入竞自持环节;

5月25日,宁波29个地块全部出让,封顶率高达65.5%,刷新多个板块地价;

......

同样被放在火上炙烤的,还有各大开发商,和担惊受怕的买房人。
1

吃瓜群众已经看得麻木了。

这轮集中供地,直接把4月全国的土地溢价率推到了三年以来的历史新高。

克而瑞数据显示,当月全国300个城市的经营性用地的平均溢价率,从3月的17.8%大幅跳涨至4月的25.4%。

要知道,在最近三年里,全国经营性土地的平均溢价率多在18%以下。

集中供地以来,地价一路飙涨,愣是从多月来的平稳曲线中,走出了个疯狂上扬势头!



图源:克而瑞地产研究

众多官媒也坐不住了。6月9日,经济日报发文,委婉探讨了“两集中制度”:

“从实际效果来看,首轮集中供地一些城市出现火爆场面,众多高溢价率地块被拍出,‘两集中’是否能达到政策预期尚需进一步检验。”

6月10日,央广网表示:

从目前情况看,部分热点地区却还是出现高溢价率成交地块......后两批集中供地的竞争激烈程度将会下滑。

谁曾想,年初的时候媒体还大都是这个画风:



 

不只是媒体,部分研究机构早前也抱持非常乐观的态度。

开源证券认为:土拍 “零售改批发”,一二线城市土地成本有望下降,改善房企毛利率。

现在,波动熨平了吗?土地降温了吗?成本下降了吗?

看着一路飞涨的成交楼面价,我哪里还敢出声......

2

当然,每个城市的情况还不太一样。

就首轮集中拍地结果来看,当前有三个比较明显的趋势。

一是南北分化继续加剧。

梳理完当前20座已经实行了首轮集中供地的热点城市后,可以发现,土地溢价率超过15%的城市就有8座,分别是:

重庆、深圳、宁波、厦门、合肥、杭州、南京、福州。

每一个都是近期房价涨势凶猛的南方城市!


这些城市接下来会被重点关注,在中央的大棒面前,今后的土拍都不敢这么招摇了,同时房价也会被密切留意。

因此,这轮以极高溢价率拿地的开发商,大概率会高位站岗。

剩下的12城中,要么是没有戏唱,抑或是已经内定的北方城市,如郑州、天津、济南、青岛、沈阳、长春。

要么就是火爆依旧,但土拍制度调控极为得当,把溢价率控制在合理范围内的城市,如苏州、北京、无锡、长沙、成都。

二是,二线城市已经成为各大房企的主战场。

根据中指研究院整理的数据,今年前五月,50家代表房企拿地面面积TOP10的城市中,仅有广州这个一线城市在列。

广州算是个特例,推出了大量郊区地块,把整体溢价率硬生生往下拉。

其余三个一线城市,拿地门槛极高,后期控房价又极狠,这样压缩开发商的盈利空间,无异于硬生生从它们身上咬下几块肉。

于是,更多的房企开始涌向二三线城市,寻求生机。


 



第三个趋势:今后调控越加精准,开发商的日子将变得越来越难捱。

一边是地价上涨,一边是限制房价,开发商的利润空间被疯狂挤压,买房人也跟着提心吊胆。

在这个节骨眼上,有人火速“跑路”。

6月16日,福布斯全球富豪榜单上排行第925位的潘石屹夫妇,把他们在SOHO中国持有的54.93%股份变卖,成功逃离房地产,直接套现195亿。 

 
也有开发商断臂求生。

前几天,连踩“三条红线”的光明地产把名下资产转让。

这三年来,该房企的销售额逐年递增,但净利润却从2017年的19.47亿元一路降至2020年的1.07亿元,短短三年时间缩水18.40亿元。

 图源:投资时报 当然,更多的房企“死”在了路上。 截至今年六月,人民公告网信息显示,2021年全国已经有198家房企发布破产公告,相当于每天都有一家房企被清算。 



大部分小房企在这轮改革中已经率先举白旗投降。

对于尚未破产的大房企来说,光明地产是个很好的缩影——就算销售额不断增加,利润也不见得能提高。

在杭州土拍结束后,面对投资者的“利润能有多少”的提问,滨江集团董事长戚金兴表示:

“公司努力做到1%-2%的净利润水平。”

简直是见者伤心,闻者落泪。

尤其是这轮土拍结束,房企们的境况更是越发艰难。

当前,大部分城市采取的是价高者得的限地价+竞配建/竞自持政策。

以无锡为例,一个热门地块从1.7万的起拍楼面价,被喊到最高限价1.8万,还要加上66100平方米的竞租赁面积。而这个地块,周边项目平均售价也才2万/平方米!

厦门,湖里2021P03地块被建发以6.78万元/平方米的楼面价拿下,再加上1.32万平方米的配建面积。然而,根据规定,该地块商品住房销售均价不得超过7.18万元/平方米!

这么低的利润,你猜开发商会不会做这种赔本生意?

稍好一些的,从精装里面抠油水。部分糟糕的,有可能直接烂尾!
4

一个很魔幻的现象出现了。连房地产市场,也开始内卷!

初试集中供地,政府既要把土地卖出一定的价格,但又不能太高价,影响民生稳定,于是各城市绞尽脑汁变着法做一件事:

压缩开发商的利润。

但是现在,眼见房企疯狂内卷,加钱加配建,利润稀薄得让买房人都害怕。

所以,为了保障房屋质量,新一波政策调整又陆续出炉,每个城市给出的解决办法都不太一样。

第一类是以北京、杭州为代表的“竞质量”模式。



以已经出台具体方案的北京为例。5月份,北京集中出让30宗地块,有28宗的出让条件包括竞“高标准”。

其中,19宗采用“竞地价+竞公租房/竞共有产权份额+竞高标准”的“新三竞”,9宗采用“竞地价+竞高标准”的“二竞”方式出让。

在竞价后的10个工作日内,房企递交高标准商品住宅建设方案,由专家评比打分,最后公布获胜者。

具体评分项目包括6大方面。

其中,绿色建筑分值18分,装配式建筑20分,超低能耗建筑20分,健康建筑6分,宜居技术应用16分,管理模式20分。

 

总体看来,该方案关注的更多是基本品质、绿色环保等方面,并没有涵盖维权多发的精装部分。

此外,该制度还是由人工打分,打分标准相对宽泛,具体效果还需要后期监管部门足够给力,否则这就只是一份不痛不痒的“承诺书”。

第二类是以上海、南昌为代表的“非价高者得”模式(又称“给你一条活路走模式”)。

传统的土地拍卖就是价高者得,后面出现了“限地价+摇号”和“限地价+竞配建/竞自持”几种模式。

然而,这次上海默默观察各大城市的土地市场反应后,当即出台新模式,即分别设置了起始价、中止价及最高报价。

在拍卖中,报价超过中止价后,也不是由最高报价者得地块,而是接近整体报价平均值水平者得。

同时,上海引入房价地价联动机制,在拍地前就明确项目预售参考价格,再公布第二次集中拍卖将要供应的土地名单,通过各种方式提醒开发商冷静竞价。

这种方式可以很好地给开发商一定的利润空间,避免未来集中爆发的“维权潮”发生。

第三类是以成都为代表的“丰俭由人”模式。

6月8日,《成都市新建成品住宅装修管理规定(试行)》发布,提出两点:

一是购房人自选房之日起,1个月内自愿选择升级装修方案......升级装修价款纳入预售款监管;

二是新建成品住宅不仅要设置和开放交付样板间,还要设置和开放工序样板间......集中交付达到90%之日起的90日内,方可拆除。

这两点规定不再“一刀切”,既满足了买房人多层次的装修需求,同时也避免了开发商通过偷工减料造成民众不满,真正做到了“所见即所得”。

不难发现,随着集中供地的不断推进,各城市都在进一步细化和深化调控政策、

或许,今后地价能做到真正可控,同时装修丰俭由人,没有质量问题。

但现阶段,集中土拍带来的混乱还需要一段时间才能被消化。

希望各位了解完各城市这波拍地的溢价率情况后,谨慎考虑出手,避免成为新政策试验的“炮灰”。
网编:和评

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评论人:rootrootroot [☆★阿扁漏了吗★☆][个人频道][个人动态] 发送时间: 2021年06月21日 12:32:33 回复
全世界人民都明白政府是不产生钱的,钱是来自税收,只有中国这个奇葩,有一堆人认为他之所以活着,是政府和党的恩赐
25  1
评论人:adodi [☆品衔R4☆][个人频道][个人动态] 发送时间: 2021年06月21日 12:05:51 回复
几代人的财富通过买房都集中收割了,厉害了我的国
14 
评论人:和平奖 [♂☆品衔R3☆♂][个人频道][个人动态] 发送时间: 2021年06月21日 11:08:44 回复
一边调控,一边土地出让金破纪录,所以调控是割韭菜的调控,
10  1
评论人:yxqp [☆品衔R3☆][个人频道][个人动态] 发送时间: 2021年06月21日 11:04:13 回复
用房子把韭菜套的死死的。让他们没有多余精力想什么人权民主之类的。高实在是高!

来自留园官方客户端

32  2
评论人:傅佩荣 [☆民不聊生☆][个人频道][个人动态] 发送时间: 2021年06月21日 11:02:04 回复
25  2
评论人:wasbwq [☆品衔R3☆][个人频道][个人动态] 发送时间: 2021年06月21日 10:23:34 回复
当赵宽军再次入狱的时候,gaotyuan按理应该出狱了
10  2
评论人:liush000 [☆品衔R4☆][个人频道][个人动态] 发送时间: 2021年06月21日 10:22:47 回复
明年土地出让金就要归国税了,趁现在赶紧卖
10  1
评论人:媚眼瞟瞟 [♀☆品衔R4☆♀][个人频道][个人动态] 发送时间: 2021年06月21日 9:57:32 回复
诸如遵守社区规定,请不要人身攻击,违规发言,此评论已被屏蔽
30  5
评论人:peter0811 [☆品衔R4☆][个人频道][个人动态] 发送时间: 2021年06月21日 9:51:35 回复
中国政府干啥都极端!就像当年计划生育一样,只能生一个。结果怎样40年后,甚至放开3胎。这房地产也是你政府参与的越多市场越乱。你不是想打击囤房的吗!就收多套房拥有税,一套免,二套按市价50%收。你看看管不管用。这样还能避免买房人的利益受损,房价不会大起大落!
25  5
评论人:人心在 [★品衔R5★][个人频道][个人动态] 发送时间: 2021年06月21日 9:51:01 回复
去年开始已经 断电 断粮,长江流域生活在水深之中
就这样还要高价卖地,割韭菜,中共确实很贪婪 很残忍
32  12
评论人:cgrubugf [★★声望品衔9★★][个人频道][个人动态] 发送时间: 2021年06月21日 9:32:29 回复
永远是 被割的韭菜
40  5
评论人:lovepark1 [♂★不喜勿扰不送★♂][个人频道][个人动态] 发送时间: 2021年06月21日 9:29:38 回复
地方政府靠土地出让金输血, 中央要求住房不炒, 老百姓云里雾里, 继续被割韭菜。
59  5
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