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明星最爱的地产豪门,欠债3000亿,也开始甩卖了(图)

新闻来源: 大猫财经 于2021-03-24 20:27:34  提示:新闻观点不代表本网立场





时间回到2009年6月30日下午,北京要卖一块“绝版地块”。

这块地位置很好,东四环里面,离国贸只有5公里,面积有28万㎡。

这块地2004年就被卖过,42万㎡拍出了18.2亿的价格,但是当时房价还没起飞,竞拍成功的开发商居然没交割,政府只好收回,闲了4年也没人要。

到2008年,这块地又被推出来了。当时房价已经有了上涨的趋势,潘石屹和郁亮都看中了这块地,预估楼面价7000元/㎡,可惜当时识货的人不多,居然因为竞标公司不足3家流标了。



2009年,这块地再入市。这时候,大家基本都知道房价要涨了。

虽然面积缩减成了28万㎡,但京城里数得上名号的地产商基本上都来了,已经瞄了好几年的潘石屹势在必得。

这时候,有老友提醒他,别太高兴,去了也拿不着。

可老潘肯定不甘心啊,去了一看,都是熟人,只有后排拿3号牌的一位戴眼镜的斯文年轻人看起来面生,潘石屹跟他打了个招呼,顺便问一下是哪家公司,人家也很谦虚,说是一家“小公司”。

拍卖开始,价格不断拉高,万科在33.1亿时举过一次牌,但很快价格被叫到了36.8亿。

比起五年前来,面积小了三分之一,但这时候的价格已经贵了一倍。

这还没到终局。因为拿着3号牌的那家“小公司”这时候才开始出价。

很快,“小公司”逆袭,在39.5亿的时候,潘石屹被保利PK出局,而保利最终也没抗住“小公司”的出价,40.6亿,保利出局,“小公司”以单价、总价“双料地王”的方式,拿下了这块地。

舆论就惊呆了,楼面价1.6万,当时周边的二手房才1.4万,这盖完了得卖多少钱?



当年,这个“小公司”叫中化方兴,名头不大,但规模不小。

它刚从母公司手里拿到了包括上海金茂大厦在内的不少高端物业,而且也在香港上市了,背靠央企中化,是根正苗红的“豪门”。

现在,中化方兴的名字大家更熟悉——中国金茂,是Top20的房企。

买了这个地王,接下来怎么操作呢?

当年的路子还是不少的,比如改规划,给楼层拔高以及置换土地用途,但这条路直接被否了。

那只剩下一个办法了,成本在那放着,想赚钱只能做豪宅、卖高价。

没几年,项目入市了。

市区豪宅,豪华装修,开盘4.5万,比周边房价高80%,别说,北京有钱人真多,他们是只买贵的不买对的,2小时卖了35亿,当年的销冠。



△图片来源:LANDZ

既然做了这个定位,那宣传肯定得跟上,房子、位置、物业之外,就拿业主说事吧。

比如明星,别说,在金茂府买房的明星还真不少,娱乐界、体育界的都有。



2013年杨幂被拍到出现在金茂府的时候,售价是8万多,2018年离婚抛售的时候,杨幂也大赚了一笔,据说金茂府的房子她还有好几套;

女星董璇也被爆住在金茂府,670平方米大宅价值过亿;

而拍了《唐探》系列的陈思诚和佟丽娅,也将爱巢筑在了这里。

还有不少明星也都在这买过房,像李易峰、黄海波之类的。

这个策略很见效,有几年根本没房源,偶尔有一套5000多万的房源出来,也是疯抢,如今单价早就涨了3倍多。



金茂的府系产品也因此名声大噪。



有了成功前例,那就照着来吧。

在2016这个“地王年”里,金茂风头强劲。在深圳、郑州、厦门和南京,拿了不少地王,20亿的地都是小意思,80亿也不算高,那几年拿地的钱就花了几百亿。

不过这个时间点现在看来一点也不好。

大家都知道,2015年是中国金融领域的一个转折年份,之前各种“金融创新”玩得飞起,杠杠率高高在上,当年股市上半年气势如牛,下半年急转直下,出现了千股跌停的奇观,这给高层的冲击很大,“密切防范金融风险”就是那时候权衡后的结果,这个思路一直持续至今。

各种创新被禁止,收购被叫停,资管新规出台,房地产的钱越来越紧,调控越来越严。

那几年拿地王的,还真挺艰难,个别地王项目都快把开发商拖死了,金茂也没法独善其身。



像南京的河西地块,楼面价3.7万,入市的时候,南京限价3.5万,而且还是精装修的价格,这个价格不能卖啊,于是只能拖着,等拿到第一张预售证,已经是2019年11月了,5.2万的均价只能是勉强保本。

而厦门金茂悦最低价比楼面价高不了多少,基本是亏的。

郑州的金茂府,楼面价3.7万,开盘5.8万,差不多是河南第一高价了,这个价格是当地均价的4倍多,咋卖呢?

而深圳龙华金茂府也不顺利。

当年就是现售试点,没有预售的资金可以周转,只能盖完了卖现房,房子一盖就是3年。深圳虽然是房价中心,但是卡位豪宅的金茂府并没有处在传统的豪宅区,周边的房价也就6、7万,而当初拿地的成本是5.7万,不好卖啊。

地王解套,靠另一个地王,金茂需要一个救兵。

别说,后来附近还真出了一个新地王,6.5万的楼面价超过了金茂不少,于是在2019年末,龙华的金茂府终于上市了。

10.3万的均价在深圳不算高,但直到现在,根据深圳地产信息平台的数据,登记的666套住宅,至今还有192套没卖出去,库存接近30%。



最近,中国金茂公布了盈利警告:2020年的房子卖得不错,签约销售额2311亿,同比增长43.71%,但是盈利不行,下降了40%-50%。



再看单价,也确实差点,去年的销售均价只有2.05万/㎡,比2019年单价还低了1000元,而计提减值的部分,差不多计提掉了整个2019年全年的利润额。

同时,公司的负债也不轻松,中报数据显示,金茂有2980.27亿的债务,最近他们又发了不少债券,总负债应该已经超过3000亿了。

各种难,于是大家能看到,这两年,金茂也加入到了卖资产的大军里。

宅地是香饽饽,那就找人增资入股开发,比如在台州的宅地;

刚从母公司中化手里接过来的青岛部分地块,手里还没捂热乎就打算卖了;

支援别人的,现在也撤了,比如雅居乐郡兰庭。



这么操作当然是为了满足监管需求,为了能够继续拿到钱,行业的艰难,地王也能感同身受了。
网编:睿文

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