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中国明年起停止“棚改” 20年老房子要升值了?(组图)

新闻来源: 楼市新谈 于2020-12-04 12:33:41  提示:新闻观点不代表本网立场

从国家统计局公布的数据来看,2017年至今,三四线城市涨幅普遍高于一二线城市。过去三年多时间,全国160多个三四线城市,房价平均涨幅都达到了40%以上。其中绍兴涨幅达到55.59%、洛阳为53.73%、贵阳为47.93%。这仅仅是平均数据,要知道,很多三四线城市的核心区域,房价涨幅一度高达200%。比如环一线城市的燕郊、香河、昆山、佛山、中山、嘉兴等。




2015年以前,大多数三四线城市三四千一平的楼盘比比皆是,但是到了2019年底,全国有1/3以上的三四线城市平均房价都达到了9000多一平。有些城市之前更是名副其实的“鬼城”,房子遍地都是,无人问津。更奇葩的是,据21世纪财经网媒体报道,2019年中,安徽、四川、河南等省份,竟然有“贫困”县级市房价达到万元水平。要知道,这些城市当地居民的人均收入只有两三千元,这意味着购买一套房子一家人不吃不喝至少需要三四十年时间。

对比同期一线城市的房价走势,大家就能发现情况的严重性:2017-2019年底,三年时间广州、北京和上海的平均涨幅仅为9.97%、2.60%和1.92%。其中北京、上海的不少区域房价“不涨反跌”,跌幅一定超过了15%。尤其是商住项目,成交量下跌60%以上,价格跌幅也超过了30%。



2017-2019堪称楼市调控的最关键且最严厉时期,这一时期全国绝大多数一二线城市纷纷回归居住本源。有些城市在调控的显著作用下,楼市更开启“量价齐跌”模式。

为何毫无地理优势、经济发展缓慢且人口又常年外流的三四线城市偏偏能“逆势补涨”,而且涨幅还这么惊人呢?专家们给出的答复是:城镇化、购房需求暴增、投机炒作合力使然。聪明人都知道,真正的“祸首罪魁”是“棚改货币化安置”政策,即我们常言所说的“拆迁”。

2015年开始,棚改补偿模式由“实物货币安置并重”转向“货币安置”优先,即我们所谓的棚改由1.0时代进入2.0时代。什么是棚改货币安置,通俗的解释就是,政府不再以安置房的形式补偿被拆迁棚户区居民,而是直接以发现金的形式补偿,被拆迁居民拿地现金后,再到商品房市场上购置住房。



货币化安置一方面加速了棚户区改造,另一方面将需求转移至商品房市场,这些人拿着“拆迁补偿款”自己去市场上选房子,瞬间为商品房市场贡献了大量购房者。

需求暴增,叠加一二线城市外溢的大佬购房需求和资金合力下,迅速消化开发商手里的天量库存,更在短期大幅拉升了房价。所以我们一直强调,三四线城市的快速崛起,绝对不是基本面带来的需求使然,而是大量资金配置资产的需求的作用。

为什么说,棚改是导致三四线城市房价上涨的主要原因。

看看过去5年全国棚改货币化安置三四线城市所占的比重你就明白了:公开资料显示,过去5年全国棚改开工总量在3300万套,其中三四线城市就占了2200万套以上——棚改的70%左右都在三四线城市。换言之,棚改所带来的货币之水,70%都流进了三四线楼市。

棚改拆迁对三四线楼市的巨大支撑是显而易见的,“棚改”到底还该不该继续,业内其实早就达成一致意见:到2018年中,很多三四线城市的去化周期就已经达到合理水平,继续大力度推进货币化安置将增加三四线城市房价上升的压力。



国家一锤定音,明年起,停止“棚改”?

其实从2018年开始,国家就已经在积极改变棚改的策略。2018年10月份国务院常务会议要求,各地因地制宜针调整货币化安置政策,对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策。同时,国开行宣布收回地方的棚改审批权限;2019年棚改目标更是大幅度下降,较2018年规模直接腰斩,其中山西、河南、四川、安徽等地,缩减幅度最大。

经历2018、2019年的棚改适度“收紧”之后,我们大概能猜到未来“棚改会逐渐退出楼市舞台”。但没想到这一天会来得这么快——2020年初国务院公布的重要文件一锤定音到,2020年是棚改的“收尾年”。文件明确:从明年起,“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策”。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。这意味着,2020年之后,实行了5年之久的“棚改货币化安置政策”可能真的要逐渐退场了。



这里需要澄清一下,并不是明年起棚改全面停止,而是过去那种大规模的棚改要停止。比如商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要取消货币化安置政策,即这些城市会“全面停止”棚改。至于其它一些仍然有棚改需求的城市,棚改自然还是要继续的,只是审查、审批都会更加严格。换言之,如果你所在的小区符合棚改的标准,那么未来还是会上报审批后,继续进行拆迁。至于是货币安置还是实物安置,每个城市应该都会有具体政策。

国家对“棚改”的一锤定音至少释放了两个重要信号:

首先、停止棚改,意味着三四线城市的不动产市场已经是强弩之末。我们说过,三四线楼市的火爆主因在棚改,棚改退场,三四线城市的产业结构、基础设施、人口等基本面根本无法支撑楼市继续火下去;

其次、停止棚改,有些人的“拆迁暴富梦”要彻底破碎了,尤其是专业干这么营生的人,如迎头一击。



未来老房子统统按“新规”办:棚改收官,旧改将唱演主角,20年的老房子要“升值”了

国家一锤定音,明年起有些城市将要彻底告别“棚改”。停止棚改,老房子不再拆迁,那它们未来将如何处置?别担心,国家早已给出明确答案:从明年开始,不再棚改的老房子统统按照“新规”办:原地升级改造,即所谓的旧改。

“旧改”到底改什么?官方给出的明确答复是基础类、改善类、提升类三大改造。例如老旧小区加装电梯、外墙体修补粉刷、水电气网路基础线路的更新、建设停车场、引入养老设施等。总结来说就是,但凡是老宅需要的,旧改统统囊括在内。

根据国家公布的旧改规模和范围来看,到2025年之前,“旧改”涉及全国近17万个老旧小区,涉及金额高达4万亿。而且从明年起,进行旧改的房屋多在2000年左右建设,基础设施落后,房龄多数都是20年的老房子。



不得不说,未来20年的老房子又要“升值”了,又将有一大批老房子业主身价上涨,原因有二:

一方面,4万亿“旧改”粉墨登场,这对于土地开发数量稀缺、拆迁力度停滞不前、新房入市量少的老城区来说,是绝对的利好政策。对整个老城区的价值都会有显著提升;

另一方面,旧改具体改造之后,老房子的居住环境和配套价值也会同步提升,尤其是老房子加装电梯之后,整个楼栋的市场价值都会有显著提升,特别是顶层、次顶层,升值率最高,按照过去两年有些城市加装电梯之后的老房子溢价率来看,这两层的升值空间至少在10%-20%。

此外,20年的老房子提升类改造之后,其配套功能也会大幅提升,这也会吸引大量城市刚需群体来此置业。老房子交易频率有所提升,也有助于其市场价值的不断拔高。

值得一提的是,旧改同时也会让两类人受益:一类是参与旧改的企业和员工。这个很好理解,未来5年旧改可撬动的投资额高达4万亿,主要是外墙改造、水管更换、电梯安装等产生的原材料和人工费。尤其是电梯行业,很可能迎来爆发式增长;另一类是底子好、地理位置好的老旧小区业主。这类小区学区、医疗、交通等配套往往不差,过去之所以没有价值提升,主要是受限于房屋本身——太破太旧,很多刚需购房者无法接受。但是经过改造之后,这类小区整体环境会有显著提升,其市场价值的提升,也会惊人。拥有这类房子的业主,自然也就赚到了。
网编:和评

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