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“老江湖”自愧不如:如今买房的人太鸡贼了!(图)

新闻来源: 澎湃新闻 于2020-06-09 7:41:12  提示:新闻观点不代表本网立场

坦白讲,地产从业十年,我一直自认为是理论方面的资深人士,不管是买房还是卖房,身边都有不少朋友找我咨询一些建议

但就最近,我混迹了几个购房的群,才发现,跟这些实践派的“老江湖”相比,自己差的远呢

先不说对板块的分析、了解,规划、发展,就项目本身而言,从验资,到认筹,再到项目的优劣势,真的无需销售忽悠,这些人都门儿清

最关键的是,想忽悠买房人,都太难了!

混迹在群内潜水一阵子之后发现,跟他们相比,我这个“内行人”真的汗颜

相比之下,现在买房人的路子真的是越来越野,越来越专业

我举几个例子分析给大家:

01

项目提升验资门槛筛选客户?客户可不是吃素的

不知道从什么时候开始流行验资,之前我做项目的时候,除了正儿八经的豪宅之外,真的几乎从未碰到过验资之说

这几年你会发现,验资这件事在项目上越来越常见了

动不动,一个改善楼盘就搞起验资来提高客户的门槛

搞得银行卡里,理财、股票什么的,没有个百八十万,都不好意思去看房

这阵子某热门板块有项目要开盘了,可能鉴于不缺客户,所以临时在验资环节提高了门槛儿,不管大小户型的客户,只要是属于二套,全部八位数验资资质

说实话,这个验资真的是蛮过分的,因为这个项目小户型的总价也不过八位数上下,很多人也的确是冲着小户型去的,项目不分大小户型客群,全部八位数验资,这尼玛,说实话,都可以全款买小户型的两房了

但是呢,你有张良计,我有过墙梯。开发商为了筛选优质客户,提高认筹门槛,没关系,客户也不是吃素的

就在前几天,我潜水的这个群里,就有客户给到了一个应对的办法

正常来说,验资资金应该是现在的一半,那开发商提高门槛,多了一倍的资金流水怎么办呢?

群里一个老司机建议:多开一个账户,把资金重新过一遍,然后去银行打流水

这样,同一个人两个账户加起来,就能体现双倍的资产证明

起码,通过售楼处验资是没有问题的

随后,群里七嘴八舌,都在为不同验资门槛提供不同的应对方案。真的是令我大开眼界,不得不服!

02

项目吓唬客户不支持同时认筹两个项目!能不能?客户比你还懂规则!

了解上海市场的都知道,在整个上半年,开出了很多火爆的项目,有一些认筹率甚至超过300%

那么如果这些项目,你都觉得不错,价格也在自己预算范围之内,在不知道自己能买到哪一个项目的前提下,广撒网是一个很不错的主意

这也是我们之前提到过的,市场上很多客户,都不止在一个项目认筹,会在多家楼盘同时认筹,这样,自己买到房的赢面也会大一些,那就是,即便这个买不到,另外一个也可以做备选

一些楼盘为了提高自己的客户资质,或者说,筛选意向客户的时候,会吓唬客户说,不支持同时认筹两个项目

可能对于老实的客户,也就认认真真验资认筹了,起码对于我来说,就老老实实的准备材料去认筹

但现在的客户,个个都是人精,哪能被销售这么忽悠

直接在群里就提出了自己的质疑,并表示,项目无法控制客户是否同时认筹其他楼盘,不仅如此,在不同区域的操作,根本无法落实,且他自己认筹经验来说,同时认筹根本无妨

最后,销售只能尴尬的化解:可能某些不支持同时认筹2个项目的,也就是吓唬吓唬客户而已

03

项目真正的优劣势,再也瞒不住客户了!

以前,我们去到一个项目上,好坏全凭销售一张嘴

除非这个项目有很明显的缺陷,否则客户自己是很难发现

现在可以说,没有什么是买房人不了解的。自己不了解,没关系!群里问一声,自然有热心人回答你!

市面上某在售的项目,我曾经也去看过,楼盘位置相当不错,外立面,质量甚至还有户型都还可以,价格虽然说性价比不高,但也不至于开盘时认筹率只有7%左右

就是在当下楼市日光盘频现的时候,这种认筹率真的不是一般的差了。但楼盘品相各方面也不至于说沦落至此

我自己看完之后,百思不得其解,也没有找到认筹率差的原因

后来偶然,在群里,看到有其他客户在群里问这个项目怎么样

马上就有高人出来讲解:这个项目最大的软肋有2个:

1,项目旁边有庙!老话说,衙前庙后的住宅都不好

2,这个项目前身是煤气包,即存放煤气罐的地方,而且,跟周边二手房相比,这个价格略贵了

在他们眼里,一个项目的认筹率、销售量就代表了一切。先不说别的,没有日光就算了,且后续销量这么差,一手销售都这么困难,将来二手折现率更差

就是你会发现这群买房人啊,不管是从项目的优劣势,还是市场保有量分析,都能分析的头头是道

04

项目定价预期多少?客户预测更专业

关注卢俊的粉丝都知道,最近我们的另一个号:魔都跑盘侠上线了,对这个账号感兴趣的,可以关注下

这个公众号会根据我们后台粉丝的要求,去一些当下最热门的项目人肉踩盘,进行市调

当时,前滩某热门项目的价格审批,被很多人追问最终价格是否会像送审价格那么贵

我们的大元宝信誓旦旦的表示,单价一定不会超过11。不仅大元宝,我们很多人都很坚定单价不会过11的这个价格

但,我潜水的买房群里,就有人断言,一定会在12左右徘徊,但不会是开发商递出去的价格那么高,应该是会在12出头点

结果,就在上周,我们被打脸,因为价格。真的超过了11,刚刚12出头一点点

这也不是客户猜对的一个两个项目了

在群里,这些人会根据板块发展价值、周边配套等分析,比如某板块推出一个全新盘,大家都觉得价格可能会破8

但在这些身经百战的买房人眼里,他们就觉得单价过8,对于这个项目而言,高了

而且还有人给出建议,此项目,单价7.5上下,闭着眼睛随便买。一旦过8,就不要瞎买,而是看需求买,比如在周边工作的人,或者距离板块比较近的人,才可以考虑

不得不说,这些买房人,真的是不仅把项目看的透透的,连楼市都看的清清楚楚

05

不光买房越来越精明,连维权都越来越专业

前几天卢俊在星巴克码字(对的,希望偶遇的人,可以行动起来了),坐在他边上的是一个大概50多岁的大妈,好像买的房子要维权。于是大妈在组织一场维权活动



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那么她是怎么操作的呢?

首先,用微信语音的方式,对着不同的群重复一句话:我们不收钱,大家心要齐,人要多,把人都找过来,声势越大,成功概率越大

其次,打了一个电话,吩咐大家千万不要出现打砸售楼处的现象,一旦动手打了,就输了

然后从包里,拿出三张业主清单,一个个电话沟通

不仅如此,边上还放着一份合同,是百度推广协议!

从头到尾,逻辑清晰,办事麻利,且做到有理有据之外,还懂得互联网推广

这……这还是我们认识的跳广场舞的大妈吗?这是现实版的傲骨大妈呀!

06

这几年,买房人的路子越来越野,越来越不好忽悠

最根本的原因,除了知己知彼,真的是身经百战

这些人,多多少少都置换过几次房子。不管是一手房还是二手房的流程,都了如指掌

那么,对开发商的套路,自然也了然于胸,应对得当

不管是全上海项目的摸底排查,还是同一价格段的对比分析,买房人已经表现的越来越专业化

而这些现象还有一个原因就是,不管是自媒体的崛起也好,还是社群的推广,导致楼市的信息越来越透明化

也让更多的人,不止于了解周边板块的信息,而是对全上海的楼盘,都有了认识和了解

这对于买房人而言,是好事!

而对于开发商而言,一个很明显的信号,那就是在当下的环境中,做好产品,比任何营销手段都来的靠谱

可以说,靠营销手段蓄客,靠销售忽悠卖房的日子已经结束了

什么项目好,什么项目不好,大家都清楚。甚至连外立面、户型设计、到装修材质,精装品牌,都能够说出利弊和对比,买房人能够说的比项目销售还清楚

一块地的前身,一个板块的规划发展,买房人比项目策划都了解的透彻

连维权,都搞得清清楚楚,明明白白,先礼后兵,有理有据

面对这样的一群“精明”的买房人,开发商只能好好做产品
网编:和评

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