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中国地摊人间烟火,将这类房产彻底烤焦了!(组图)

新闻来源: 功夫财经/中国经营报 于2020-06-06 12:46:29  提示:新闻观点不代表本网立场

以前商贩看见城管像老鼠见了猫,如今城管却主动打电话让商贩去摆摊。这种戏剧性的变化也让我们意识到今年比想象中的境况要难得多。

2019年,失业率一直在5%左右徘徊。

而今年2月,失业率直接飙到了6.2%,31个大城市失业率为5.7%,这是有调查数据以来最高的失业率。

本以为疫情减缓后四五月份就业能好起来。

但大面积复工后的4月,失业率还是没稳住,依旧破6。

而且31个大城市失业率为5.8%,比2月还涨了!

各大社交平台、身边都有不少失业的人,未统计的低线城市失业情况很可能比数据显示的更糟。

01

以前还能用楼市提振经济,但如今如果就业不稳,一切刺激措施都只是空谈。

地摊经济也就成了能快速解决就业,拉动内需的阶段性举措。

四川成都设置了3.6万个流动摊位,其他城市纷纷效仿,大量摊位出现,说对实体商铺没有冲击那是不可能的。




以前的摆摊人都希望有朝一日能拥有稳定的店铺,不用东躲西藏。

但如今鼓励地摊经济,终于可以正大光明的摆摊,少有人再愿意去支付高昂的房租。

据统计近几年,商铺租金占运营成本的比值基本都在10%以上,这还不包括原材料、人工。

中国近二十年来GDP高速增长,房地产居功至伟。

而地摊无法直接贡献财政收入,所以市场规则一直对商铺有所保护。

当然,这也导致很多个体经营者抱怨:辛苦一年就是在为房东打工。

这种内耗在经济高速增长时能够容忍。

但如今就业问题当头,内需疲乏,只能弃车保帅。

毕竟就业才是关键,它不仅影响着收入和支出,还影响着投资和信心。

当然地摊经济只搞一时对商铺影响不会太大,如果长期持续下去就难说了,毕竟商铺的日子已经很难过了。

02

疫情后,很多商铺都贴上了旺铺转让,本以为会随着疫情好转而回暖,但如今却迎来了地摊经济。

当然,商铺的衰落和利空也不是因地摊经济而起,在此之前,早就有商铺衰落的预兆了。

地摊经济,只是加速了这个过程而已。

这些年网店、微商、直播带货、社群经营这些营销模式对实体商铺冲击不小。

商铺的高租价,也在倒逼经营者出走。

如今我们身边大部分临街店面都租给了房产中介、餐饮等主要提供现场体验式服务的经营者。

商铺租用群体不断缩减的同时,还面临大面积空置。

前几年,随着城市建设加快,商业地产发展提速,大量的商铺投入市场。

几乎每个新建楼盘都配备有商铺,再加上一些大型商业中心的建设,导致商铺遍地,明显供大于求,以至于一些大型商业综合体都面临经营困难的窘境。



比如经营多年的大连长春路百盛、合肥温莎时代、郑州金博大、北京五棵松蓝色港湾等等。

当然也有经营得不错的,但也只是少数。商铺层级化越来越严重,赚钱的日进斗金,不赚钱的只能衰败、空置。

03

前些年粗放的城市发展,产生了大量低价买到好地段优质商铺的例子。

加之享受过地产红利的一代人,对商铺这类不动产自带美化滤镜,幻想着“一铺养三代”躺着收租。

但如今市场已经变了,现实中无数中产折戟商铺。

更何况,住宅和商铺虽然都属于不动产,但二者的投资逻辑完全不同。

商铺是高度市场化的产品,它的收益早就真实反应在了价格上,基本没有便宜可占。

而且有实力的开发商,真正好的综合体大部分都是自持,少有拿出来与普罗大众同分一杯羹的。

①:专业要求高

商铺不同于住宅,对地段更为敏感。

这种敏感甚至能精确到米,同一条街两个铺只隔几十米,人流量都很可能相差巨大。

而且一个过街天桥、一个绿化带等细微因素都会直接影响到商铺租金收益。



主街人潮汹涌,地段稍差的商铺却门可罗雀也很常见,这种商铺不仅很难出租也很难卖,甚至很可能卖不掉,只能空置。

所以说没有金刚钻别揽瓷器活。

②、沉淀大量资金,回报率逐年走低

随着房价上涨,商铺价格也早已水涨船高,如今随便一个商铺,都价格不菲,前期往往要占用大量资金。

租金回报率也随着购入成本增加而大打折扣。

早年的商铺租金收益率能达到12%或更高。

但现在大部分的商铺年收益率在 7~8%左右,能超过10%的并不多,低的甚至不到5%。

这也意味着,没什么意外的情况下,产权到期都不一定能回本。

③、没有退出机制

住宅买亏了只要你想退,就能退出,商铺则不一样,一旦商圈有问题,想卖很难卖上价,而且购买商铺的群体,普遍偏向于一手商铺,二手市场成交并不多。

商铺经营环境太透明了,盈利不盈利,都清晰的摆在明面上。

有盈利,持有者不会卖,不盈利,购买者也不会买。

就算有成交,持有者也得脱层皮,二手商铺过户费用,税金和交易费用在20%左右,差额税在40-80%之间。

高额税率,几乎断送了商铺的二手市场。

所以说,在没有退出机制,回报率又上不来的情况下,只能砸手里了。

而且银行对商铺的认可度也有限,一般一楼的旺铺抵押才能做到50%,二三楼和地段稍差的商铺基本不会考虑。

04

总的说来大环境经济增速放缓,商铺自身需求减少、收益率降低,正在面临前所未有的困境。

北京自2019年10月至2020年5月关店总量为1570家,总关店率达到了16%!

在寸土寸金人流量巨大的北京都如此,其他城市只会更低。

地摊经济和城市文明在此次调整中,也会找到更良好的平衡点,商铺只会持续难受。

而且未来促内需是长期任务,预计这一鼓励措施会持续一段时间,当然这也是市场经济博弈的结果。

相关报道:北京一夜地摊世相:夜入千元的木匠 心虚犯怂的批发商 即将告别首都的母亲

“我摆不了多久,我害怕!”

这是甄大姐出摊的第一天。她把自己遮得严严实实,穿着长袖衬衫,挂耳防晒巾外又戴了层口罩,边招呼边左顾右盼。长巾10元,方巾5元,从车把到后座,她的电动车上铺着、挂着十几条各式丝巾,地上还有一袋子。很快,前来公园健身和下班经过的妇女被丝巾上的亮丽色彩吸引,围了里外小两层,撩起这条又放下那条,顺滑的丝巾很容易沿着车身溜到地上,一位大姐提醒甄大姐:“摆个杆儿好挂呀!”



“不敢啊,我害怕!”这是甄大姐第二次说起害怕。



此时是6月3日的黄昏,北京市海淀区某公园门口人行道出现不同寻常的热闹。短短几分钟内,这里升起4个摊位,老费一晚上能卖出去十几块均价上百元的柳木菜板,小瞿身高快1米9,人白白净净,100块3件的年轻女装很快被一袋袋买走,隔壁男装摊子少有人问津,两位身高1米6多的男摊主趴在简易挂衣架上,静静望着没停过嘴的小瞿,面无表情。



不过,这样的热闹持续不了两小时,“保安不让摆了”。巧妇难为无米之炊,“没有文件”难飘地摊炊烟,城管部门“没有接到开放通知,建议再等等”,被点赞的烟火气时断时续。



地摊经济遇上首都北京,至今还是一场冒险生意。这里没有白天上班晚上练摊的都市传奇,这里有的是各家各户游击摆摊的忧喜生计。来自天南海北的摊主,串联起一座城市的沿革,与一批漂泊者的迁徙。



支摊十八载



“上那边儿侧点吧,怕什么,今天都支到这边来了?”



老费是最早占据公园门口“风水宝地”的摊主,他踩着三轮车,载着一车满满当当的木质生活用品,下午6点半左右来到这里。前来询价的路人不少,多是妇女,还有年轻女子拿着手机和亲友视频:“你看看有没有想要的?”隔壁男装老板支摊时老往他这儿蹭,老费有点不乐意。



老费是个匠人,“菜板儿、搓板儿、擀面杖,都是我自己做”,他家在河北,厨具做完就拉来北京卖,“从来不批给别家”。



“这是越南铁木,你剁几十年中间不挖坑”“这是纯柳木,不怕水,老祖宗传下来的,柳木做菜板、菜墩最好,切菜剁馅儿不起沫儿”“没有拼接,自己买大原木开,要不然您买不着这东西”“实木的最好了,是过去的真东西,你用个10年20年也用不坏”……



走过路过,都错不过他一番殷勤解说,一个直径不到20厘米的竹编果筐卖38元,20分钟不到被买走两个,住附近的中年妇女留电话请他送货。来公园出摊3天,每天待不满俩小时,挣得倒不少。“一晚上能卖十几块菜板。”说着说着,老费脸上涌起笑意。大铁木菜板一块卖350元,柳木菜板平均售价也都在百元以上,再加上10块钱1个的丝瓜络、45元1支的鸡翅木捶背器,摆一夜至少进账千元。



不过这还不是老费的销售巅峰。他制作、销售木质厨具超过18年,五六年前,他一直在车道沟早市卖货,“一上午卖半车”,这个早市存在20年,物价便宜,“人家都开车来买”,2014年12月20日正式关停。那一年,据北京卫视报道,“为调整升级产业结构,优化区域空间布局,净化市场及周边环境,消除安全隐患”,海淀一共关停、拆除了43家低端市场。




在那之后,老费开始走街串巷,现在“白天也卖,骑着车搁小区门口卖”。但碰到疫情,他只能窝着干活,“做的半年够一年卖的了”,之前他可不这样,“我每次做一批货卖一个多月再回家”。随着外地进京政策放开,老费刚来没几天,“疫情期间谁敢摆啊?到这儿城管就给你撵走了”,马路边上他去了,也不敢摆。



到了公园这儿,“昨儿晚上也有来巡逻的,到晚上8点多,就不让摆”。老费怀念在车道沟早市卖货的日子:“交钱能让你摆,多好啊,是不是?交20块钱也无所谓。但是你看现在,昨天在这儿卖眼镜的,弄了一地包装袋儿、纸盒啊,你不捡没人管,太脏了,也不行,但是你适当收点费让摆也可以,是吧?”



实体冷清



老费懂手作的货,小瞿懂女人的心:“美女你个子那么高,身材那么好,这种小裤子穿上去可好看了!一天店里卖好多这种冰丝的!”小瞿做服装批发生意10多年,瘦瘦高高,个子快到1米9,相貌清秀,再加上嘴勤人利落,在几个摊儿里最拔尖、最招女士欢迎。100块钱3件衣裤,虽是做工普通,线头外露,塞在大黑袋子里刚拿出的短衫皱兮兮,但碍不住价格美丽,他的摊子也很快被团团包围,有刚下班经过的白领,有准备去跳舞的阿姨,3件包抄。



但小瞿在西单明珠市场的批发店可没这么热闹。从疫情暴发到现在,虽然市场基本都开业,但“店里现在没生意啊,货积压太多了”。小瞿说,店里租金高,十几平方米,“一天租金都六七百元”,架不住店里赔钱,“赔钱赔太多了没办法,才出来甩甩货”,一条店里卖79元的阔腿裤,在这儿甩卖单件39元。



小瞿边招呼客人,边往道路另一头瞄,几乎隔半分钟就瞄一次:“昨天晚上保安就不让卖,那边(隔壁)小区保安老跑出来管。其实不碍交通又不扰民啊,又不吵不闹的,就是不让。”小瞿说,6月2日晚上8点多被保安驱赶后,他和其他摊主便收摊离开,北京没有下发允许摆摊的文件和点位,他也心虚,好在他就住附近。



为了抵消实体店的亏损,小瞿也做微商,他主动邀请记者加他微信。“这个微信号是专门卖衣服的,想要什么店里面都有,直接在店里给你打包发走就可以了,北京一天就到了。”但当晚,小瞿就将记者拉黑,第二天,记者再次找到他,他解释称,3日晚8点多,巡逻保安再次赶人。“我心虚啊,就都删了。”人高马大的小瞿认起怂来,“怂啊,真的特别怂!”



“再见北京”



“怂”的不只小瞿,还有甄大姐,常年开店的她头回摆摊,战战兢兢,甚至放任丝巾时不时滑到地上。不过甄大姐没打算长期摆,一是害怕被撵走、处罚,二是手头的货清仓清得差不多了。照甄大姐的话说,阜外西口的天意批发市场关了多少年,她剩下的几万条丝巾库存就清理了多少年。这次摆摊5块、10块的甩卖,是为离开北京做准备,“为了孩子读书”。



甄大姐来北京“小20年”,“干过的活儿挺多了”,上过班,给人盯过店,后来到天意小商品批发市场卖床上用品,之后又做了五六年丝巾生意。这座成立于1992年的批发城,曾是北京规模最大的小商品批发兼零售市场,人送外号“北京小义乌”,甄大姐将青春留在了那里,也与天意共同经历“众摊”的溃散、线下消费的兴衰。



“网上购物没起来的那会儿最火。”甄大姐回忆说,从上世纪90年代到2007年,是批发市场最辉煌的时候。“尤其是2004年、2005年。”不过即使网购兴起,甄大姐依然有相对稳定的客户群,她与丈夫从杭州进货,供给送礼需求大的保险公司,还有地摊摊主——“原来都是地摊经济,那时候哪儿拿货的都有,现在都没有了,没有地摊了,谁还拿你货呀!”



2017年9月16日,存在25年的天意批发市场正式关停,甄大姐和丈夫开始为期两年多的清仓处理。“给他们公司送货,也就剩几百条了。”甄大姐说,现在按照5元、10元的价格甩卖,虽是亏本,“我原来发货都十几块钱”,但“没办法,赔了就赔了”,“那也不能耽误孩子上学”。她正准备举家离开北京。



甄大姐老家在北京周边省份,她的丈夫是南方人,两人都没有北京户口,儿子在北京读小学,但“不能上高中不能考大学呀,只能考职高”。儿子已经六年级,“马上上初一,就面临这个问题”。她和丈夫为了孩子准备回南方夫家,“等孩子考完了、考上了,就差不多安排安排”。



可这毕竟是座安放了甄大姐整个青春的城市。“其实跟你说实话,我也不想回去,我老公是南方人,回去了我也不习惯”,但“孩子上学这个问题是个大事儿”,“我没文化不能让孩子也没文化”。她劝记者:“找个北京的,不管是哪儿的,只要是将来能解决孩子在北京上学问题的就行。我这是过来了,这个户口啊,真是要命死了。”



甄大姐尤为关心儿子的学习,她得按照孩子的课外班时间来安排摆摊,接送、辅导都是她在费心。这次出摊,她就带了张付款二维码,手机都没带,留在家里给孩子上网课。她意志坚定,坚决不给孩子买手机,因为疫情期间孩子“上网课老玩手机,气得我‘哐’给他摔了,摔了就不买了”。



“10块钱,买了就买了呗。”光顾甄大姐摊位的一位北京大姐说道。“这条好看吗?”大姐挥起丝巾,高声问在人墙外围等候的丈夫。“都行!”丈夫回答道。



从为摊主供货,到自己摆摊,让甄大姐意外的是,这次冒险出摊,还是为她回夫家贡献了盘缠。住附近的同村老乡告诉她公园门口有人摆摊,她抱着试试看的心态来,连包装袋都没拿。“我都没想到能卖出去”,更让她惊喜的是,一位客人加了她微信,一次要了20条。但她见好就收,当晚,她带来的几十条丝巾悉数卖完,没等保安来赶人,就骑车离开。她想,即使城管来撵人了,“管了就走吧,也不能给人家找麻烦,我一直在店里盯店,干不了这个,害怕”。



“摊”终人散



“反正很多很多。”



海淀区城管执法监察局的工作人员已经数不清,3日、4日两天已经接了多少个前来询问能否摆摊的电话。



老费、小瞿们“吃螃蟹”的时候,北京网友们想摆摊的心也蠢蠢欲动,微博上流传着一份北京摆摊地图,其中有109个地点,博主们声称这些地点可设摊位:“北京后浪们摆摊吧!”评论区还出现“北京地摊”微信群二维码,记者扫码进群,一个下午的时间,群成员从20多位增至30多位,还有一位成员将群昵称改为“货源”。“到时候想要进货可以找我呀!”



不过成员们多数理性:“想得太简单了,怎么可能那么容易就放开,当时治理拆墙打洞花了多大人力物力?北京为了市容市貌,就算放开估计也是全国最后一个,还得五环外,雷声大雨点小,看看热闹得了!”一位群成员说道。另一位则说:“就算是开放地摊,估计也是划分区域,和现在的大集、早市一样,收费管理,限时限地。”



但还是有源源不断的电话打到北京市城市管理综合行政执法局和海淀区城管局,6月4日下午,两局的工作人员均向记者表示,两日来不断有市民电话询问地摊事项。“现在还没有出相关的政策,网上流传的只是网友们整理的,没有出相关的政府通知。”海淀区城管局工作人员告诉记者。



现在摆摊,依然可能面临城管执法队的查处。“如果说按平时《北京市市容环境卫生条例》的规定,还是不允许的。因为没有新的政策出台。”海淀区城管局工作人员甚至透露,“摆放地图流传范围很广,可能有的地方也会加强巡查力度,所以我建议还是过一段时间再看看。”北京市城管局的工作人员也表示,如果违规出摊,“还是会按照之前的执法流程进行执法”,可以参考《无照经营查处取缔办法》和《北京市生活消费品、生产资料市场管理条例》。



6月6日,北京市城管委相关负责人回应,北京发布“地摊地图”系谣言,“地摊地图”中所谓的109处摆摊地点,实际上是多年前本市无序设摊较为集中的点位。经过近年来的综合整治,这些摊点基本得到整治。北京市有关部门负责人还向《北京日报》记者表示:



“北京作为伟大祖国的首都,有自己的城市功能定位和管理要求。近年来,北京市坚定有序推进疏解整治促提升专项行动,‘开墙打洞’、占道经营、无证无照经营、背街小巷环境等问题逐步得到整治,城市品质和人居环境明显提升,市民群众获得感、幸福感和安全感进一步增强。城市精细化治理是一个久久为功的过程,稍一放松就可能前功尽弃,治理成果就可能付诸东流,街道脏乱、假冒伪劣、噪音扰民、游商满街、堵塞交通、不卫生不文明等曾经的城市顽疾就会卷土重来,这不利于树立良好的首都形象和国家形象,不利于促进经济高质量发展。北京不应也不能发展那些不符合首都城市战略定位、不利于营造和谐宜居环境的经济业态。”



同天,北京市城管执法局对媒体表示,针对当前本市个别地点出现的摆摊设点、占道经营等违法行为,市民反映强烈。北京市各级城管执法部门要加强执法检查,依法处理这类扰乱市容环境秩序的违法行为。同时,也请广大市民群众监督并积极投诉,共同创建良好的社会环境秩序。



晚上8点,儿童在中心广场尽情玩耍,广场舞的动感音乐声声入耳,公园门口人行道依然人来人往,老费、小瞿、甄大姐们不见踪影,曾烟火一绚的地摊不知踪迹。



(为保护受访者隐私,本文出现人物、地点均化名处理)



(编辑:黄玉璐 校对:颜京宁)
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