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深圳拿下中国最奇葩城市后,上海不再是经济No.1?(图)

新闻来源: 楼市黄大大 于2019-09-21 1:55:19  提示:新闻观点不代表本网立场

东莞,全中国最分裂的大城市。 

你黄局长走南闯北这么多年,还从来没见过一座经济强市,城市界面能够糟成这样。


在中国GDP25强城市当中,东莞绝对是最奇葩的地方,没有之一。但就是这样一座大县城,房价却神奇得很:


最为边缘的凤岗镇,GDP才394亿元,新房均价已3万+,比肩苏州最贵的经济中心工业园区。


默默无名的塘厦镇,均价2.4万,竟然微胜广州自贸区南沙,后者可是国家级战略。


造羊毛衫的大朗镇,均价2.4万,吊打成都的先进制造业基地天府新区。


遍地铁棚工厂的长安镇,均价3.1万,碾压武汉核心三区……


一个有百万打工女孩的世界工厂,凭什么这么彪悍?难道农民工们到了中国最富的广东,也跟着秒变土豪?


这些诡异的背后,其实可以追溯到今天发生在大湾区的颠覆性变局。


多种迹象显示,追求全球城市的深圳正在张开庞大的触角,将东莞纳入它的辐射范围。 

 

一体化的大幕徐徐拉开了。在南中国的大门上,一座GDP超3万亿,即将强过上海的“中国第一大城市”冉冉升起。

 01


从广州开车进入东莞,不管从是哪一条大桥下去,基本都是这样的画面。





 

一般来说,城市与城市交界的地方,品质都会比较差,这很正常。


但是当你走遍这里每一寸土地时,你会发现,东莞真就是一个大县城,哪里都是城不城,村不村。


来,欣赏一下东莞随处上演的魔幻大片——




市中心莞城街道办,方圆一百米应该算是城市会客厅了吧。

嗯,这长这个模样。

 

长安镇是东莞目前经济最发达的地方,算是经济中心之一。

在双向八车道的太安路两边,尽是铁棚工厂、小作坊和握手楼。


 


如果你不服,我们再去探访一下东莞的政治中心,南城街道。这是环球经贸中心大厦背后的画面。


一条街,左边是城中村,右边是CBD。

你还别说,这种“纽约曼哈顿”与“孟买贫民窟”同处一框的场景,也只有东莞才造得出来,别的地方还不容易有——

全中国960万平方公里的疆土上,只有五个地级市是不设区/县的,东莞是其中一个。它由32个镇街组成。


本来东莞也只有巴掌大,再被分成32块,你能想象每一个镇街有多小吗?


所以,它是很难去集中规划城市功能的,决定哪里是工业区,哪里是睡城。每个镇街就是凭着感觉走。


早期东莞从搞三来一补起步,村村点火,家家冒烟,一跃成为世界工厂,出口大量的手机、玩具、羊毛衫……全球每4部智能手机就有一部来自东莞,东莞塞车,全球缺货。


在这样一个地方,能腾出块地就不错了。盖房那都得见缝插针,很少有连片的土地可以用来开发。


所以,我们最后看到的局面就是,生产功能和居住功能犬牙交错。很多住宅小区孤单单的矗在那,被货车、电线杆、握手楼所包围。


城市级的小区,搭配县城级的配套,两者魔幻的交融在一起。




(塘厦镇,万科朗润园)




(凤岗镇,佳兆业水岸豪门)


 

说真的,方圆五十米内没几个工厂作坊,你都不好意思说自己住的是“东莞房”。这就是东莞特色。

 

但就是这样一座城市,房价已经在狂飙突进了。根据今年7月一手成交均价:

松山湖,3万6

凤岗镇,3万4

长安镇,3万1

塘厦镇,2万4

大朗镇,2万4

虎门镇,2万2

 

整个东莞均价达到1.6万,秒杀副省级城市成都、万亿俱乐部的无锡、国家中心城市郑州西安。


这个市容惨到天际线的普通地级市,凭什么这么彪悍?


要知道,东莞的平均年龄只有34.7岁,是中国第二年轻的城市。超过7成的外来人口中,有大量生产线上的厂妹,快递小哥……


难道这个年轻人群体的购买力,比成都、无锡的白领们还要强?

答案,显然不是。


02

 

十年前,东莞还是一个正常城市,中心片区(南城街、东城街等)房价最贵,这符合城市发展的惯常逻辑。





(2006年东莞住宅价格空间分布栅格图 来源:华南师范大学学报)


十年后的今天,史上罕见的一幕发生了。

 

东莞走起了不寻常路。南部的镇街,房价大面积超过市中心,像松山湖、凤岗、长安,就比市中心还要贵。




(今年7月东莞一手房成交价)

 
造成这种局面的最大原因,是南边出现了一座超级城市深圳,而且这座准宇宙中心,还在不断地膨胀中。


今天的深圳,土地实在太紧张了。鹏城的人口密度全中国第一,每平方公里6522人,是北京的4.9倍,广州的3.2倍,上海的1.7倍。




(制图:李星星)


这里土地开发强度逼近50%,远超30%的国际警戒线。剩下的又多是山林湖泊等生态用地,禁止开发。


因此,深圳几乎无地可用。像龙岗区,388 平方公里辖区范围内,剩余可建设用地共5.74平方公里,符合供地条件的仅2.1 平方公里。

上个月,中央决定在深圳建设社会主义先行示范区的时候,还有一些人为深圳担忧。这个土地的魔咒,会不会让深圳香港化,成为下一个香港?


幸运的是,深圳有东莞这个后花园。


面对土地资源的瓶颈,急不可耐的深圳早已悄悄布局。它展开庞大的触角,“拿下”毗邻三分之一的东莞:


1、深圳取消了跟东莞连通的绝大多数高速公路收费;

2、深圳市人才安居集团砸下重金,开始在东莞临深片区选地拿地,建设人才住房。把深圳人的保障性住房,盖到别人家的城市去;


3、不少深圳企业迁移到东莞布局,比如华为终端、大疆应用级无人机、中集等;


4、深圳和东莞都在积极地规划跨城地铁相连。而且不是小打小闹的对接,是360度全面对接,多达8条以上; 

……




《东莞市轨道交通网络规划(2035)》征求意见稿




《深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)》草案


我们来看一下两座城市交界的地方。当北京跟燕郊之间还留有长长的农村隔离带时,深圳跟东莞之间,早已模糊了行政界限。双城生活触手可得。
 



北京通州-廊坊燕郊




深圳宝安—东莞长安




深圳龙岗-东莞凤岗




深圳龙华—东莞塘厦



从2015年开始,便有大量深圳客跑到东莞置业,买下半个东莞的房子。临深的松山湖、凤岗、大朗、塘厦、大岭山、黄江、清溪,深圳客占比更是高达七八成。

未来将会有越来越多的深圳人,离开鹏城分散在这个一体化大都市内,形成候鸟生活。

那可是来自一线城市的购买力啊 !


03



东莞房价贵的第二个原因,是这个世界工厂,正在从香港人的东莞、台湾人的东莞,变成东莞人的东莞。


截至2018年底,东莞有13176家外商投资企业,港资企业7593家,台资企业3780家,合计占外企总数86.3%。

看明白了吧,东莞经济起步的根源为“外资”。

 
08年之前,外资企业贡献了东莞工业总产值的七八成。虽然号称世界工厂,但其实站在全球产业链条的最低端,纺织服装、食品饮料、家具玩具等劳动密集型占了很大比重。


那个时候,东莞就是给香港人、台湾人打工的城市。外资捞得盆满钵满,东莞人就赚点加工费。这样的经济结构,注定了东莞的社会阶层不够发达,打工的多,老板少。

 

不过,经历过美国金融危机后,东莞决定腾笼换鸟。


自2010年开始推动外资转内资,“三来一补”转企。2014年又来个大规模的“机器换人”,投入使用工业机器人8000台以上,生产效率大为提高。


而且最关键的是,东莞不是一个人在玩。

 

它在电子信息、新材料、新能源、先进装备制造产业上自我更新的内部力量,触碰上来自深圳的外部力量时,便形成了深圳科技+东莞制造、深圳资本+东莞智造的新格局,爆发出了非常强劲的合力,让东莞获益良多。


像97年以后,东莞在资本市场上连续十年处于真空期,没有一家企业上市,2017年,东莞一年就诞生了10家上市公司。

今天的东莞,民营经济占GDP半壁江山,贡献七成税收、八成技术创新成果和九成企业总数,培育出了大量的企业家、小老板。

这些人,都是东莞房价的强大支撑力。


你黄局长之前就分析过,浙江省的GDP和人口实力长期落后于广东、江苏、山东,相当于广东的一半左右。但全中国大概300个地级以上城市中,为什么浙江省11个城市全部都能挤入房价50强,甚至有8个城市进入了TOP32,这种硬核实力,广东、江苏、山东根本望尘莫及?



原因,就是经济结构。

以苏州为代表,这座城市入驻了大量日本、新加坡的外资企业,强力托起了苏州,但富的更多的是外资股东,而不是底层的中方工作人员。所以江苏的整体购买力,就不如民营经济极为发达的浙江省。

 
撇开阿里巴巴这样的巨头不说,浙江的草根民营经济一直是GDP的半边天。义乌的小商品、慈溪的小家电、永康的五金、绍兴的轻纺……这些产业诞生了无数兜里有钱的小老板。


当江苏外企的中方高管为着五六十万年薪而996的时候,浙江的小老板们早已习惯了千万的流水。


所以,别看浙江的人口和GDP都矮了一截,人家的财富可是大隐隐于市。浙江一片片天价楼盘背后,其实是活跃的市场经济和民间资本。


同样的道理,当东莞开始“城市更新”,将松山湖、南城、滨海湾新区打造成美丽东莞的时候,新东莞人的改善型需求就爆发出来了,托起东莞的房价往上走。

 

04

 


在南中国的大门上,一座GDP超3万亿,即将强过上海的“中国第一大城市”冉冉升起。



因为,深圳的崛起,正在全面重塑东莞的内核,彻底改变东莞的发展逻辑。


在一体化的催化下,深圳跟东莞慢慢变成了一个城市。

两年前,张五常预言深圳会成为整个地球的经济中心。十年后深圳一带会超越美国的硅谷。


其中一个重要因素,就是其隔壁的东莞。他推断深圳将会超越硅谷的原因所在,主要是硅谷没有一个像东莞水平的工业区,东莞无数种产品皆可制造,而且造得好、造得快、造得便宜。


“三十年前我推断上海的经济将会超越香港;今天我推断深圳一带会超越上海。困难重重,但假以时日,我应该对。” 


未来“深莞”与上海之战,到底会鹿死谁手?

 

中国第一大经济体,到底是出现在长江出海口,还是珠江东岸?
网编:睿文

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评论人:jiaming [☆星光依然灿烂☆][个人频道][个人动态] 发送时间: 2019年09月21日 2:00:57 回复
GDP30强,大部分都在长江以南的城市。北方城市要努力啊。

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