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新一轮财富大洗牌?房地产税背后的深意,被误解了(图)

新闻来源: 正和岛 于2021-11-06 23:36:44  提示:新闻观点不代表本网立场

“靴子”落地了。

讨论了十多年的房地产税,随着试点消息的公布,终于向前迈出了坚实的一步,这也标志着房地产税再也不是以前的“狼来了”,而是正式走入倒计时。

同一时间,市场却有如惊弓之鸟,诸多疑问开始在行业中弥漫开来。

比如,房地产税会对房价造成怎样的影响?为什么会选择在这个时间点试行?有什么深意?对于普通购房者而言,又有哪些需要注意的地方?

带着这些问题,我们专访了北京大学金融学教授徐远,他为我们解读了房地产税背后的深层信号,同时,针对房地产市场上的几大“主流”观点,徐远指出了其中的误区所在。

这是一次极为重磅的分享,很多观念一定会刷新你的认知。

口 述:徐远 北京大学国家发展研究院金融学副教授

采 访:夏昆

本文部分内容摘自《房价的逻辑》一书(徐远著,中信出版集团2021年10月出版),正和岛经授权发布。






三千年未有之大变局,到了!

最近这段时间,房地产税迅速成为一个热度很高的词汇,关于其可能产生的影响,各路分析也是层出不穷,但就我的观察来看,很多讨论还是停留在比较浅显的层面,没有触及到核心的问题上。

比如说,很多人在猜测,为什么会选择在这个时间节点加速房地产税的落地?背后是不是有什么更深层次的考量?

对于此,我的看法是,根本就没有所谓的合适时间,无论房地产税在何时落地,它的阻力都会非常大。

一个半世纪以前,李鸿章曾用“三千年未有之大变局”来评价自己所处的时代,新华社发布房地产税改革试点的通告后,我把它转发到了朋友圈里,配文用的就是这句话,我说“三千年未有之变局到了”。

从中华民族的历史来看,自商代以来,我们就没有征收过房地产税(汉武帝时期曾征收过“算缗”,房产作为资产的一种被纳入征收对象,但体量很小,可以忽略不计),为什么几千年来房地产税都没有被纳入征税范围?我觉得这是一个很值得思考的问题。

背后原因可能有很多,我讲两点比较重要的因素:

第一,房地产税与我们现在几乎所有的税都有一个明显的区别,它是一个“存量税”,也就是对你的存量财富征税。

这里稍微解释下,我国目前所有的主要税收都是“流量税”,像企业所得税、个人所得税、利润税、印花税等等。

这些税收的特点,是向流量的、增量的收入征税。比如,我赚了100元,给了你10元,我还剩绝大部分,至少是获得的,心理上接受起来不难。

但房地产税是向存量收入,向你已有的财产征税,这个逻辑就完全不同了。

比如,我年轻的时候拼了20年,终于在城里买了一套大房子,今天我老了,干不动了,只能靠退休金生活,结果现在还要向我收税,这个税该怎么收?征税的官员该怎么开这个口?难道要把他赶到偏远的地方去住?其实,赶人走根本就不是一个选项,想都不要想。

所以,向存量收入征税是一件非常难的事,会遇到来自各方面的阻力,人们接受起来的痛苦也比较大,这是其一。

第二,想一想我们国家房地产的分布情况。

这些年,能够买几套房子的人,大多是混的比较好的,可能是体制内的官员,也可能是赚了钱的生意人,但无论是体制内外,这部分人的影响力都远远大于普通人。

他们会想各种办法,讲各种道理来维护自己的利益,向他们征收房地产税会遇到多大的阻碍,自然也不必多说。

所以我说房地产税就没有一个最优的落地时间,阻力一直都在,如此三千年未有之事情,如果决策者没有大的决心和大的担当,这件事恐怕真的很难推进。





房地产税,被很多人误解了

另一方面,今天,一谈到房地产税,很多人立刻会把它与房价关联起来,分析未来的房价走势如何,这也是一个比较浅层的讨论,甚至是一个误区。

需要正确认识的一点是,房地产税,它针对的是财富调节,而不是房价的涨跌。

过去20年的时间里,伴随着中国经济的快速增长,房子就像一列疾驰的火车,买了房的人买票上车,财富跟随列车快速上涨,但是因为各种原因没有上车的人,他们则被远远地甩在后方,离这辆列车似乎也越来越远。

逐渐的,有的人手握几十套房,一个月赚的租金比一些打工人的年收入还高,而有的年轻人即便996,却还是连第一套房都买不起,这样的社会结构一定是不稳定的。

就和管理企业一样,作为老板,你要给那些跟着你干的年轻人以希望,让他觉得跟着你干对他的长远发展是有好处的,让他有个奔头,否则他就不会安心工作,要么变得愈发压抑,甚至做出出格的事情,要么变得佛系,整日无欲无求。

还有一个重要的点,我国居民财富分配的真实情况是,房地产占据了成人家庭中70%的财富,而这样一个过高的比重也导致了较为严峻的社会问题——人与人之间的财富差距被房子所定义了,在什么样的城市里,拥有几套房子,就基本能够把人分为三六九等,这肯定也是不合理的。

所以,房地产税在一定程度起着拉平财富距离的作用,家里有一两套刚需房,问题不会太大,但如果手里有很多套房,持有成本就会变得很高,房地产税会迫使他们出售手里的房子,从而增加市场上的房屋的供给,进一步平抑房价。

至于房地产税与房价之间的联系,如果非要我说,短期来看可能会出现波动或者回调的情况,但长期来看,依然存在上升空间。当然,这个前提是大中城市,也不包括西北和东北一些人口净流出的省份。

背后的原因,我们可以通过这样一个房价公式来进行理解:

“房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度”

经济增速、通货膨胀和城市化,长期来看,决定房价的主要因素就这三点,过去20年的房价趋势已经对此做出了验证。

例如,过去20年间,我国年均GDP增速为9.5%左右,通货膨胀为2.5%左右,城市化率为1.5%左右,各项加起来等于13.5%。

按照这个速度,我国房价20年内大概上涨了13倍左右,从历史数据上来看,大城市的房价差不多涨了这么多倍,小城市涨的少了一点,但也没有差的太多。

再进一步,我们还可以通过这个公式来预测下未来的房价增速。

稳妥起见,我把这几个数值都调到最低,未来10年,经济增速按照每年3%,通货膨胀按照每年2%,城市化率按照1%来计算,每年上涨6%,12年就会翻一番。

所以,10年之后再回过头来看,你会发现,今天的房价很低,就像我们看10年之前的房价一样。



3大错误认知,流传已久

关于房子的误解远不止如此,近距离观察中国房地产市场这10年的时间里,我发现中国房地产市场存在着巨大的撕裂,一些错误的认知仍然大行其道,这里再举几个典型的例子。

1. 地价推高房价,俗称“面粉比面包贵”


“面粉比面包贵”这个说法之所以很流行,是因为大家对于“土地财政”的怨念很深,很多人的基本逻辑是:政府卖地的时候,价格很高,这个很高的价格就变成了房屋成本的一部分,最后转嫁到购房者身上,如果土地没那么贵,成本降低了,房价自然就下降了。

这个道理看起来很顺,到底对不对呢?其实是不对的,因为从经济学上来讲,从来都是需求定价,而非成本定价。

举一个简单的例子,苹果手机很贵,最新款的iPhone要6000多元,可你知道苹果手机的成本是多少吗?硬件成本只有1600多元,扣掉研发、仓储、税收等,一部苹果手机的利润还有1000多元,可谓暴利。

苹果手机能卖这么贵,原因在哪里?还是因为大家愿意买,需求大。

等到有一天苹果手机的优势不在了,比如华为、OPPO、vivo等手机和苹果手机一样好用了,大家都不去买苹果了,它的地位受到威胁,价格就必须调整。

房价也是一样的道理。房价高的直接原因还是大家想要、争着买。而且,一个城市、一个地段的房子,供应是基本给定的,可替代性很差,没有竞争,就造成了“皇帝的女儿不愁嫁”的局面。

这个时候,政府卖地的价格就是很高的。为什么?这是开发商竞价的结果,价格低的开发商拿不到地。而且开发商也不傻,之所以出高价,是因为房子能卖出更高的价格。

所以,地价高不是房价高的原因,而是房价高的结果,是房价拉高了地价,而不是地价推高了房价。

2. 买房挤压了人们的消费能力

很多人会觉得,钱都拿去买房了,消费就被严重挤压了,这也是一个非常典型的误区。

如果你本身的财富就不是很多,那买房之前同样不敢消费。当然,买房之后现金流会紧张,消费多少会受点影响,这个很正常,比如家里只有100万全拿去付首付了,手里肯定就没有多少钱了。

但只要你不失业,一两年之后就会缓过来,而且随着房价的上涨,你的财富其实是增加的。

比如你花了200万,在一个中等城市买了房,过两年房子涨到300万,你变得更有钱了,消费水平反而会提高。

所以这其实就是一个短期和长期的问题。短期来看,刚买完房,流动性资金紧张,消费会受到一定的影响,但长期来看,随着房价的上涨,买房是会促进消费的。

3. 高房价源于房产投机

还有一些人把买房看作是一种投机行为,这一点也值得商榷。

从学术上来讲,投机和投资之间有着严格的界定。看好一个资产,长期持有等待升值,这叫投资,快进快出的炒作,今天买明天卖,想着别人来接盘,这才叫投机。

从房地产的属性来看,它的流动性很差,交易成本很高,对资金的要求也很高,大部分购房者都会持有几年以上的时间,并不适合投机炒作,所以简单的把买房理解为投机,我认为是不正确的。

当然,炒房的人也确实存在,但数量不多,整体上对房价的影响不大。



扎根“北上深”,别回小县城

再聊聊关于城市的选择,很多学生和年轻人之前也都问过我,“老师,毕业后我该去哪里?”

我的回答很简单,就业就去北上深,家里有矿也别回去。

当然,北上深只是个代称,指的是那些具有发展潜力的大中城市,因为从人类发展的规律来看,向大中城市聚集是一个很难被改变的趋势。

这其中的逻辑在于,大城市是一种网状结构,它由硬件和软件两套网络叠加而成,硬件指的是道路、交通、通信和消防等公共基础设施,软件指的是学校、医院、银行和政府办事机构等。



有了这两套网络,人与人之间就产生了分工协作的关系,知识就会积累,技术就会进步,社会成本得以极大降低,城市便会进入到一个“成本降低-资源集聚-进一步降低成本-进一步资源集聚”的上升螺旋,大城市房价居高不下的关键也就在这里。

更重要的是,这样一个上升的螺旋很难被打破。

比如,可能有人会问,为什么农村不能修建这两套网络呢?其实农村不是不想建,而是建不起。

举个例子,地铁对大城市很重要,没有地铁,大城市的交通就会瘫痪。可你知道建地铁的成本有多高吗?建1公里地铁,成本要5-10亿元,地质条件复杂的地方可能还要更高。

北京的地铁里程现在有600公里,光造价就要3000亿元以上,别说是农村了,绝大多数中小城市都负担不起。

套用一句时髦的话,城市与农村的竞争,是网络结构对于点状结构的降维打击,农村根本没有还手之力。

所以千万别回县城买房,如果县城的发展潜力大,也就不会有那么多“北漂”“沪漂”了。

现在的情况是,很多人在县城买了房,一年却住不了几天,还背上了房贷,弄得自己特别累,如果对住房有刚需,我建议宁愿买省城,不要买县城。

而对于年轻人来说,去大城市可能一开始会苦一点,要住两年地下室,但大城市确实存在了太多的可能性,这里有最先进的文化、最发达的资讯、最优秀的人才,哪怕抓住那么一两个机会,人生可能就不一样了。

退一步讲,你好不容易进了城,干了几年又回到了县城或者农村老家,但你的儿子呢?你的孙子呢?还要重复一遍你走过的路吗?想要实现阶层跃迁,总得有一代人做出改变。

不可否认,大城市有它残酷的一面,但这里的资源和机会确实是是小地方无法比拟的,前几年有个“逃离北上广”的话题很火,但后来也有好多人后悔了,又悄悄的回来了。

逃,又能逃到哪里呢?



结语:找到心目中的理想之城

回到房地产税上来看,随着它在试点城市的落地,我觉得短期内房价会出现回调的可能,但这个幅度不会太大,大概会在10%左右,对于有购房意向但还没买房的人来说的确是一个机会。

所以,现在不需要着急去买房,可以在观望一段时间,看看政策的效果和回调的幅度。

至于该在哪个城市买房,还是要把自身的需求和城市的发展潜力综合起来考量,从我和团队这几年的分析来看,潜力较大的城市大致可以分为这样三类:

第一类,一线城市,就是北京、上海、广州、深圳。



这四个城市不管是经济规模、基础设施还是就业机会、人口吸引力,都已经是国际性的大都市,未来的竞争力和投资潜力不言而喻。

对于这几个城市而言,不是买不买房的问题,而是限购政策之下,很多人没法买,想方设法买的问题。

第二类,区域核心二线城市。

按照从南到北的顺序排列,分别是厦门、福州、长沙、武汉、重庆、成都、杭州、南京、济南、青岛,一共10个城市。

这10个城市都是大家熟悉的区域核心城市,位于东南沿海和中部地区,基础条件好,经济腹地大,也都在吸引人口流入,有大的发展潜力。

第三类,都市圈次中心城市。

这类城市也有4个,从南到北依次是东莞、佛山、苏州、天津。

这4个城市的特点是处于都市圈的核心地带,离核心城市近,加上本身的条件也已经非常好,很容易承接核心城市转移出来的资源,未来很可能形成都市圈次中心城市。

有人可能发现了,这些城市都集中在东南部和中部,难道西北和东北就没有有潜力的城市吗?

回答这个问题之前,我先介绍一个概念,叫作“胡焕庸线”。

1935年,地理学家胡焕庸先生提出,中国人口的地域分布可以以黑河—腾冲线为界,划分为东南与西北两大基本差异区,这条分界线就是胡焕庸线。

奇妙的是,自胡焕庸提出这个地理划分以来,线两侧的人口比例几乎没有变化过,东南半壁土地面积占全国总面积的36%、人口占全国总面积的96%,而西北半壁土地面积占64%、人口占4%。

不难发现,东南侧的人口密度是西北侧的42倍。

这么多年过去了,这条线两侧的人口比例还是这么稳定,足以说明我国人口的分布规律是稳定的,将来也很难发生巨大变化。


所以,如果你所在的城市在这条线的西北侧,买房投资的时候就需要仔细斟酌一下了。

而对于持有多套房的人来说,也是时候考虑该如何更加均衡的配置资产了,没有房地产税之前,买房可能就是净赚,但历史已经发展到了一个新阶段,该以一种新的视角去审视当下的环境了。

最后,我想说的是,房产固然是投资,但投资自己和家人才是最重要的投资,尤其是一些落后地方的年轻人,不妨考虑到发达的城市里谋一条出路,我相信只要勤劳肯干,城里面总会有机会的。

愿大家都能前往心目中的理想之城,押对这场极为重要的人生投资。
网编:睿文

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