澳洲房地产委员会（Property Council of Australia）的一份报告指出，各州和领地政府对外国买家征收的土地税附加费（land tax surcharge），将阻止全球机构投资者向澳洲房地产市场投入数十亿澳元的资金。
研究显示，维州、昆州和新州针对外国买家购买商业及住宅物业所征收的土地税附加费，预计将在未来五年内阻碍81亿澳元的全球机构投资流入澳洲房地产市场。
除了外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）收取费用之外，各州和领地政府还对外国买家征收土地税附加费。这些附加费按物业价值每年缴纳。昆州与维州是唯一将附加费延伸至商业物业的州，包括办公楼、出租住宅项目（build-to-rent），以及学生公寓等。
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澳洲房地产委员会执行董事Torie Brown表示：“是时候让全球投资者全面回归澳洲房地产市场，并取消这些税收了。”她指出，这些税收最初是为了限制外国人购买自己不居住的现有住宅，但如今却严重阻碍了为新建住宅和商业项目筹集资金的能力。
房地产委员会估算，如果取消昆州、新州和维州的相关征税，到2030年将额外带来81亿澳元的房地产投资，其中约七成将流向维州。Brown表示，维州的税制最具限制性。
尽管维州在外国个人买家购买住宅方面位居全国首位，但全球机构投资者（如养老基金及资产管理公司）在该州的房地产投资在截至2024年的三年中下降了53%。Brown指出，维州的“非在居业主附加费”在2024年1月翻倍至4%，令全球投资者望而却步。
她举例称，如果一名外国投资者在维州购买一栋价值5000万澳元的办公楼，每年需缴纳约330万澳元的土地税；在新州，同样的投资每年土地税仅约100万澳元。
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“如今在谈到维州时，我们越来越常听到‘无法投资’这个词。全球投资者在部署资本时希望政策稳定，但维州政府不断改变税收规则，”Brown说到，“这意味着未来的大型项目——无论是住宅、写字楼、学生公寓还是工业设施——都难以建设。”
她补充道，越来越多的全球机构投资正流向新型住宅资产，例如出租住宅项目、学生公寓与共居空间（如老年住房）。这些住房类型在澳洲仍处于起步阶段，而澳洲需要多元化的住房供应来缓解对现有住房的需求压力。
不过，MSCI研究员Ben Martin-Henry表示，2025年海外买家购买商业物业的数量有所回升。虽然主要受悉尼市场推动，但墨尔本也出现了增长。“墨尔本在上个季度有所好转，可能略高于去年水平，这个势头正在形成，”他说，并补充称这一回升是从2024年的“极低”水平开始的。
Martin-Henry同意维州的税收政策是近期投资放缓的原因之一，但他指出，还有其他因素，例如几年前新楼盘大量涌入导致空置率上升，以及居家办公趋势的普及。2025年7月，墨尔本在澳洲各首府城市的CBD中空置率最高。
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推高房价
法律事务所K&L Gates的合伙人Matthew Cridland表示，抑制外国人对澳洲房地产的需求在部分群体中有一定支持，因为批评者认为这会推高本地买家的房价。
麦考瑞大学住房与城市研究中心在10月进行的一项民调发现，大多数35岁及以上的澳洲人认为移民和人口增长是导致住房危机的最大因素。
Cridland指出：“反方的观点则是，根据外国投资审查委员会的规定，外国买家只能购买新建住宅，不能购买现有住宅存量。”
今年5月，在两起高院案件中，来自德国和新西兰的投资者对这些附加费的合法性提出了质疑，认为这些税收违反了税收协定中的“不歧视条款”。该条款确保协定覆盖国家的公民在澳洲不会因税收而受到歧视。
Cridland表示，这是一个“此前无人预料的宪法问题”，促使外国投资者声称他们无需缴纳针对海外买家的州税附加费。高院裁定，这些税收确实与协定冲突，但在2024年政府通过立法明确税收优先于“不歧视条款”后，冲突被解决。法院还裁定该立法具有追溯效力，因此投资者不能获得退款。
维州财长Jaclyn Symes的办公室未回应《澳洲金融评论报》的置评请求。