你可能没察觉，德国最近有个法院案子，跟租房、买房的人都息息相关 —— 最高财政法院正在审 “房产税改革是不是让公寓房东多交了税”。这案子一旦出结果，影响可太广了，不管你是房东还是租客，都可能被波及。
房产税是房东可以转嫁给租户的运营成本之一。图片来源: dpa
这事儿其实已经拖了四年了。之前一直是慕尼黑联邦财政法院在审查这轮房产税改革，现在最高财政法院接手了更关键的部分：三起针对新税制的官司。这三起案子分别来自柏林、萨克森州和北莱茵 - 威斯特法伦州，核心争议特别实在：新税制算税的时候，是不是把公寓的 “固定比例租金收入” 估高了？要是真估高了，房东不就平白多交税了嘛。有意思的是，这三起案子先交给下级法院审的时候，法官都觉得 “新规定没违宪”，没毛病。
可别觉得这只是房东的事 —— 实际上，几乎每个人都可能受影响。虽说税是房东直接交，但你想啊，房东多交的税，完全可以加到房租里转嫁给租客。也正因为这一点，全德国已经有超过 2000 名房主闹到法院，抗议的声音就没停过。
当初搞房产税改革的时候，官方说要实现 “整体不增加国家总税收”，意思是国家从房产税里拿的钱，总体跟以前差不多。但这可不是说每个人交的税都不变 —— 有人能少交，有人却要多交不少。就因为这样，房主协会 “Haus & Grund” 和纳税人联合会都忍不住批评：这改革根本没考虑公平。其中最让人不满的一点是：税务机关算房东租金收入时，会用一个 “固定比例” 来算，可有时候这个比例算出来的租金，比房东实际收到的房租还高，这不就等于逼着房东多交税嘛。
那为啥非要改房产税呢？其实是没办法了。早在 2018 年，联邦宪法法院就说 “以前的房产税规定不合法”。你知道旧规定有多离谱吗？德国西部地区算房产税，用的还是 1964 年的房产价值数据；东部地区更夸张，居然在用 1935 年的老数据！这么老的数据，跟现在的房价、租金完全脱节，不改根本说不过去。
可改来改去，最后弄出了个 “大杂烩方案”，反而更复杂了。比如马上要在本周三开听证会的 “联邦模式”（全德通用的计算方法），算税要考虑好几个因素：土地的标准价值、房子的净租金，还有房产面积、是公寓还是别墅、房子盖了多少年。更乱的是，有五个联邦州 —— 巴登 - 符腾堡州、巴伐利亚州、汉堡市、黑森州和下萨克森州 —— 还不按联邦的来，自己搞了套地方规定，房东想算明白自己该交多少税，都得费半天劲。
说到底，这房产税改革不只是纸上的法律条文，而是真真切切关系到千家万户的钱包。房东要是多交税，大概率会涨房租；租客要是遇到涨房租，生活成本就高了。所以不管你是有房的还是租房的，这案子的后续进展，都得多留意着点。