实体店被电商冲击
澳洲商业地产市场，正在面临一场前所未有的挑战。
这一切的起因，是近两年在澳洲爆红的低价购物平台——Temu和Shein。
自2023年Temu登陆澳洲以来，这家主打超低价商品的电商平台，迅速在本地打开市场，更是荣登2025年澳洲增长最快的数字品牌榜首，连风头正盛的ChatGPT都被打败。
Temu自己的数据也显示，其在2024年实现了72%的独立网站访问量增长。
Temu也是去年iPhone上下载量最多的App。
对于澳洲消费者来说，Temu的到来是省钱的好消息。
但对澳洲实体零售商，尤其是时尚品牌而言，这就是一场灾难。
在过去两年里，受Temu的冲击，澳洲越来越多的标志性品牌销量下滑，关店或破产的新闻已成常态。
去年，拥有Millers、Rivers、Katies等多个品牌的澳洲零售巨头Mosaic Brands宣告破产，欠债高达3.18亿澳元，影响员工超4000人。
今年3月，女装品牌Ally Fashion也进入破产管理程序，欠债5800万澳元，开始大规模关闭门店。
上个月，国际知名品牌Rip Curl和Kathmandu的母公司KMD亏损1.05亿澳元，宣布关闭14家澳洲门店。
这些门店的关闭，不仅仅是品牌的失败，更意味着一个巨大的连锁反应：
商业地产空置率上升、租金下跌、房产估值缩水。
简而言之——空铺越来越多，商场越来越“空”，房东也越来越难做。
这背后的“元凶”，正是如Temu、Shein这类平台带来的“仿制品海啸”。
以本土高端品牌Aje为例，他们官网最便宜的T恤售价为90澳元，最贵的甚至要199澳元。
但在Temu和Shein上，印着Aje logo的仿品只要11澳元起，外观几乎一模一样。
消费者图便宜，Temu又无实体租金成本，自然越来越多人选择网购。
这让Aje这样的品牌进退两难——维权难、成本高、销售跌。
澳洲媒体甚至指出，这些平台上传的“仿品”数量之庞大，品牌方根本举报不完。
Temu虽宣称“重视知识产权保护”，但实际操作中却难以全面杜绝侵权行为。
而且Temu背后是注册在美国的公司Whaleco Inc，澳洲的版权法根本对其不起作用。
就算发现侵权，也几乎没有法律手段能追责。
这种法律监管的真空，让很多澳洲本土品牌陷入了“被抄袭-被打压-被迫裁员或关门”的恶性循环。
商业地产市场也因此备受拖累。
商场空铺率上升、店面难租出、房产估值缩水，直接影响到了房东的租金收益，甚至波及到依赖商业地产的退休基金和地方经济。
昆士兰科技大学的零售专家Gary Mortimer教授指出，当消费者的核心诉求转向“低价”和“性价比”，传统零售就必须在高成本的现实中苦苦挣扎。
“年轻人现在可能更看重‘外观像’而非‘质量高’，而电商平台刚好能满足这一需求。”
Temu和Shein的崛起，是电商时代的“胜利”，但对实体零售和本地商业来说，却可能是一场“慢性衰亡”。