本周，一项重磅法案在国会获得通过。对于新西兰有房的人来说，这可能意味着一次“圈地造富”的机会。
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"祖母房"建设免审批法案通过，明年一季度生效
昨天，允许新西兰房主无需建筑许可即可建造“祖母房”（granny flat）的新法案正式通过。
根据新规，从2026年第一季度起，新西兰人将可以在自家后院建造最多70平方米的小型住宅，而无需申请建筑许可！
这对于有地的屋主们来说，相当于一次合法的“圈地造富”机会——因为房主们可以通过祖母房搞副业、搞出租、搞被动收入！
符合条件才能享受豁免
要符合豁免条件，房主需确保“祖母房”设计简单、符合建筑规范（Building Code），并且由专业建造商施工。此外，业主必须在开工前和完工后都通知当地议会。
据悉，这项豁免政策是国家党与优先党联合执政协议的一部分。
提供更多住房选择，缓解生活压力
RMA部长Chris Bishop表示，新规将有助于降低生活成本，让家庭拥有更多住房选择。
“这对老年人、残障人士、年轻人以及乡村地区的工人来说，都是极好的消息。”
为配合这一政策，Bishop还表示政府将更新《资源管理法》（Resource Management Act）下的国家指令，取消建造祖母房所需的资源许可。他预计该更新将在年底前完成。
10年内或新增1.3万套“祖母房”
建筑与施工部长Chris Penk表示，预计未来十年全国将新增约13,000套祖母房。
Penk说：“这将为建筑行业带来更多工作机会，同时也让地方议会摆脱不必要的审批负担。”
“地方议会可以把精力集中在更复杂的建筑项目上——那些真正需要详细审查和审批流程的工程。”
他还补充，政府正在确保地方议会、房主及建造商能及时获得所需的表格、模板和指导材料。“很快我们会公布更多细节。”
有助于多代同住与小社区住房
副财政部长Shane Jones表示，这一政策不仅能帮助多代同堂的家庭，也将惠及为员工提供住宿的企业及小型社区。
仍在施工的项目须照常审批
值得一提的是，任何目前正在建设中或在豁免政策生效前开工的祖母房项目，仍需按照现行规定申请建筑许可。
除了这项新法外，另一项利好政策也将在今年12月生效。
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LVR松绑在即，房市会迎来强劲反弹吗？
对于正在为获得房贷预批而烦恼的购房者来说，一个好消息可能即将到来。根据房地产研究公司Cotality的最新分析，随着贷款价值比（LVR）规则的放宽，银行在发放贷款预批时将变得更加灵活，这将为首次购房者在夏季购房季提供有力支持。
Cotality最新发布的房地产图表报告显示，新西兰房地产市场正呈现企稳迹象。9月份的房屋销售量同比去年增长近4%，新上市房源数量也有所增加，但整体库存水平仍比去年同期低12%。
该公司首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 指出，当前市场环境对买家有利，尤其是首次购房者表现出强劲的势头。
数据显示，9月份首次购房者占市场活动总量的约28%，创下了新的月度纪录。
Davidson表示：“随着LVR规则将从12月1日起放宽，他们（首次购房者）可能会有更多机会利用这一政策优势。”
贷款价值比（LVR）是新西兰储备银行为控制银行高风险贷款而设定的限制。根据新规，从12月开始，银行对首付或资产净值低于20%的自住购房者发放的贷款，将可以占到其新增贷款总额的25%，高于目前的20%。对于首付或资产净值低于30%（即贷款超过70%）的投资者，银行的放贷限额将从5%提升至10%。
Davidson解释说，尽管目前银行对自住购房者的低首付贷款尚未接近上限，但规则的放宽将使银行在发放贷款预先批准（pre-approval）时减少顾虑。过去，为了确保不超过监管红线，银行在发放预批时往往非常谨慎。
这项政策调整对投资者同样是利好。
Davidson认为：“目前5%的限额实际上非常紧张，银行需要保留缓冲空间。将LVR限额翻倍至10%，可能会为投资者带来更多融资渠道。” 不过，他也强调，债务收入比（DTI）限制和贷款偿还能力测试依然存在，银行的放贷态度总体上仍将保持审慎，因此新政“可能吸引部分投资者回归，但不一定会彻底改变游戏规则”。
他认为，储备银行此举似乎是希望将LVR规则恢复到一个“正常”或“均衡”的水平，并长期保持稳定。
此外，Davidson还指出，持续走低的利率可能是影响市场更重要的因素。目前有将近一半的存量贷款是浮动利率或将在未来六个月内重新定价，这意味着利率下降的影响将很快在市场中显现。
展望未来，Davidson总结道：“总体而言，房地产市场目前正处于横盘整理阶段——既没有繁荣，也没有急剧下跌。” 他预测，随着负担能力的略微改善、上市房源减少、更多借款人将贷款利率重定价至更低水平，以及明年失业率预计下降，2026年的房地产销售量和房价可能会出现更强劲的增长。
目前，新西兰住宅房地产市场总价值高达1.65万亿纽币。市场信心正在逐步恢复，尽管房价增长预计将保持温和，并可能首先在新西兰的二线城市出现。
作为影响房市走向的关键变量因素——房贷利率，可能会在明年迎来加速下跌。今天，一位贷款专家就做出了惊人预测。
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利率要回3字头？！新西兰专家重磅预测
如果11月下旬OCR（官方现金利率）降至2.25%，那么我们很可能会在2026年初看到一年期固定利率房贷跌破4%。
这个结论基于金融机构Squirrel对过去八年间新西兰央行公布的零售和批发利率的建模分析。
进一步降息的催化剂，将是银行继续下调定期存款利率，从而逐步降低整体资金成本。
该机构的负责人David Cunningham表示，模型预测一年期固定房贷利率将在2026年初降至约4.1%。但根据其经验，总会有银行按捺不住，率先推出一个“标志性”的3.99%利率。
以下是Cunningham的分析：
回顾过去，预测未来
在新西兰，银行首先要对其（大多是海外的）股东负责。最终目标永远是——利润最大化。
从客户角度看，这或许有个好处：银行对利率波动的反应相对可预测，因为他们必须保护自己的利润空间。
通常情况下，它们的行动也相当一致（这正是寡头垄断的特征），虽然反应速度会有差异——取决于利率是在上升还是下降。
我们利用新西兰央行过去八年的批发利率数据，建立了一个AI模型，用来预测在未来OCR下调的情况下，零售利率可能会如何变化。
回溯历史——模型输出结果与实际情况高度吻合：批发利率的波动如何传导到市场中的实际房贷利率。
展望未来——假设经济学家和市场预测正确，OCR将在11月下旬降至2.25%，那么模型显示，我们很可能将在明年年初迎来低于4%的房贷固定利率。
我们是怎么知道的？
影响一年期固定房贷利率的关键因素有几个。
首先，是一年期批发利率，也叫做掉期利率。由于期限较短，它本质上反映了市场对未来12个月平均OCR水平的预期。掉期利率升降时，一年期固定房贷利率通常会随之变化。
其次，是银行从家庭和企业客户处吸收的存款成本。虽然这些存款利率是银行自行决定的，但它们仍受到OCR及其他短期批发利率（3至12个月）的强烈影响。
银行存款主要分为三类：
活期账户余额——目前约1300亿纽币，其中家庭存款约400亿，基本不计息。
储蓄账户余额——总额约1150亿纽币，其中家庭占800亿，大多数利率在0.05%至2.5%之间（在最新一次0.5%的OCR降息前，平均利率为1.7%）。
定期存款余额——约2300亿纽币，其中近1500亿来自家庭。大多期限为3个月至1年。利率锁定后，整个存款组合需要一段时间才能“重新定价”（即根据新的OCR调整）。
定期存款是其中的大头，占银行存款约50%，其利率通常与批发利率同步波动。
过去八年，新西兰央行数据显示，批发利率与六个月期定存利率之间平均差距约为+0.7%。也就是说，银行平均支付给零售客户的利息要高于其支付给批发客户的成本。
回到模型
我们把这些历史利率数据及基于2.25% OCR的预测批发利率输入模型，要求AI预测截至2026年12月的储蓄账户利率、定期存款利率以及银行整体存款成本。
然后，我们再将整体存款成本与一年期掉期利率结合，预测一年期固定房贷利率的走势。
结果显示：2026年初一年期固定房贷利率将略高于4%。
为什么我们认为3.99%更有可能？
像大多数零售商一样，银行也喜欢“.99”结尾的价格。这是一种“魅力定价”策略——从心理上看，3.99%听起来就比4.00%划算得多。
我们认为，当一年期房贷利率接近4%时，总会有一家银行想要率先打破这一心理关口，推出3.99%。然后，不出所料，其他银行也会纷纷跟进。
一年期利率仍将低于两年期
目前几家银行同时提供一年期和两年期固定利率，均为4.49%。但如果11月OCR降至2.25%，经济学家们就会开始担心——新西兰央行何时可能再次加息。这将导致两年期利率仍高于一年期利率。
在疫情后期我们也见过类似情况：一年期固定房贷利率曾低至2.1%，而当时的两年期利率为2.5%。
低于4%的房贷利率对经济是好事
过去两年，新西兰经济的表现相当糟糕——这还是委婉的说法。放眼全球，我们的经济在萎缩，这几乎是孤例。大多数西方国家即使经历了抗通胀阶段，仍保持了正增长。
Squirrel的观点是，新西兰央行为了压低通胀，过度加息，我们对此已经呼吁了两年多。央行缺乏耐心，把OCR推得太高，却没有给经济足够时间去消化这些加息。
超低利率会不会重新点燃通胀？
我们的看法是——不会。相反，这将为经济稳步复苏创造条件。
三年前，新西兰房主的平均房贷利率是3%。即便按预测调整，2026年的利率仍接近4.5%。这并不足以引发消费狂潮或推动通胀飙升。
听起来或许有些反常，毕竟Squirrel的主营业务就是房贷市场，但我们认为，对国家最好的局面，是人们不再对利率和房价过度焦虑。
我们需要的，是一点稳定——这样大家才能安心专注于重建被重创的经济。
结合最近的市场信号，新西兰房市无疑正迎来“政策三重奏”：建房更容易、贷款更宽松、利率更低。
从祖母房免审批法案的落地，到12月LVR松绑，再到房贷利率有望重回“3字头”，这些信号叠加，意味着房产市场或正步入一个政策推动型复苏周期。
对有地业主而言，这是释放土地潜力、增加被动收入的契机；对首次购房者和投资者来说，则是改善融资条件、重新布局的良机。虽然市场短期仍以稳为主，但随着政策传导与经济修复，新西兰房市的底部回升周期或已悄然启动。