有些人买房是为了安家，有些人买房是为了投资，而生活在英国利兹的保罗·泰勒（Paul Taylor）——则靠买“别人不敢碰的房”一步步砌出了自己的“房产帝国”。
这位今年46岁的房东，看上去是个典型的“地产老炮”，但他的故事其实始于一个很朴素的执念：
他二十出头上大学的时候，每天路过一栋古老的运河边的楼房，总忍不住多看两眼。
那是一座建造于19世纪的老办公楼，旁边还有一间小屋。
当时的他还只是个IT专业的学生，兼职做房产管理的工作，没想到二十多年后，这栋楼会成为他整个投资版图上的“一颗明珠”。
今年，这栋楼终于在200多年后第一次挂牌出售，保罗立刻准备出手：
“我早在二十多年前就爱上了这栋楼。”
如今他已经成家立业，和妻子、两个孩子住在利兹北部的Roundhay。他的团队已经动工，准备把这栋历史建筑改造成四套独立的住宅，预计明年夏天完工。
他笑说，这样的项目在利兹市中心挺少见的——市中心全是高层公寓，独栋房几乎没有。但正因如此，他才觉得特别有价值。“这栋楼既有老建筑的特色，又离市中心和交通站点都很近，还有自己的大门。”
而这个投资的背后，是保罗一路中的稳扎稳打。
他的第一桶金，来自2008年金融危机。
那时候他已经靠着兼职的积蓄，创立了自己的房产管理公司Creative Space Management。
危机一来，大批新建公寓卖不出去，房价被腰斩。
他敏锐地意识到，这正是机会。
“当时那些新房原价二十多万，当时却能用一半的价钱买到。”
于是乎，他用现金买下第一套公寓£95,000，然后拿这套房抵押贷款，再去买第二套、第三套。
短短几年，他在利兹市中心就拥有了12套出租公寓。
不过，很快他就遇到问题：
市中心租客流动太快。
“这些租客，不是搬去别的城市，就是被新楼盘吸引走了，我得一直找新房客。”
于是他开始调整方向。卖掉大部分公寓，转而买郊区的两三居小房，目标是家庭租客。
为了避开跟首次购房者的竞争，保罗专门挑那些“银行不肯贷款”的房。
没有厨房、没有浴室、屋顶漏水、结构有问题——别人避之不及，他却越看越喜欢。
这种房一般10万镑左右一套，他买下后再花3万镑左右翻修，让房子焕然一新，市场价能涨到15-16万镑，月租大约900镑，回报率7%以上。
当然，这样做也有风险——“每笔投资都要能自负盈亏，交完贷款、维护费后，还得有盈利。”
他的装修理念也来自童年记忆。
小时候，他们一家租住在窗户松动、冬天漏风的房里，屋里比外面还冷。——“所以我很在意房子的保温性，没必要装奢华厨房，首先得让房子暖和舒服。”
他最极端的一次改造，把房子的能效等级从最低的G，直接提升到B。
当然，他也笑着说自己“犯过所有可能犯的错误”。
刚开始做时还没孩子，他按自己单身男人的审美装修——结果发现租客都是有孩子的家庭，孩子们可不会小心翼翼地用那些实木地板和精致的柜门……维修成本蹭蹭上涨。
加上这几年人工费猛涨、政府对房东的限制越来越多，他决定放慢脚步，不再疯狂买房，而是转向商业地产改造。
如今，他拿下了那栋梦寐以求的运河边的老楼，准备把它改造成四套住宅——这不仅是情怀，也是更聪明的布局。
商业改住宅有不少优势。
首先，税更低——如果用一个承包商改造，增值税只收5%，印花税也按商业房产标准算，最高才5%，比住宅划算多了。再加上能一份规划申请做多套房，效率更高。
他还透露，自己签了保密协议，不能公布购入价，但预计改造完后每套房价值在35万到40万镑之间，月租目标2,500镑左右。即使保守估算，收益率也能有7%。
他笑着说道：“最有意思的是，越让人兴奋的项目，往往利润越低。”
从一个大学生路过心动的老房，到如今手握千万资产的房产投资者，保罗·泰勒的故事像是英国房市的一面镜子——充满风险、机遇，还有一点点运气。
他靠的不只是精明的算计，还有一种别人没有的勇气。
当然，这种路线也并不适合所有人，比如对本地市场并不了解的海外买家。
毕竟，保罗的成功靠的是他对利兹每个街区、每种房型的熟悉，以及多年积累下来的本地人脉和施工经验。
对于海外买家来说，这种“捡漏型”投资的风险极高——房子可能问题一大堆，装修成本和审批流程都难以掌控。
更何况，英国的老房翻修常常牵涉到复杂的建筑法规、能源标准和地方政府的许可，一不小心就可能会赔了夫人又折兵。
相比之下，海外投资者更适合从相对标准化的新房项目或成熟的住宅区入手，虽然回报率没那么高，但风险更可控，也更容易打理。