在澳洲降息预期下，银行正加大风险贷款投放，推动房地产市场升温，但专家警告，这可能令房主在未来承受更高还款压力，甚至引发金融系统风险。
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根据Primara Research与投资房产机构Our Top 10对澳洲审慎监管局（APRA）数据的分析，截至8月的一年内，首付低于5%的贷款总额暴增至创纪录的142亿澳元，比2019年暴涨了167%。
这种超高贷款价值比（LVR）的房贷，如今已占澳洲整体房贷市场的2.1%。而这还发生在联邦政府本月扩大“首次购房者担保计划”（First Home Guarantee）之前。
随着该计划放宽申请资格，更多人可以用极小的首付买房，并豁免支付高额“贷款人抵押贷款保险”（Lenders Mortgage Insurance，LMI），专家担忧，这将进一步推动购房者负债杠杆攀升。
即便在政策变动之前，低首付房贷已成为年度增长最快的贷款项。过去12个月中，小于5%首付的房贷增长了20%，明显超出同期房贷总量增长的15%。
Our Top 10首席执行官Simon Ma表示，银行目前在市场竞争激烈的环境下，对风险的容忍度明显提升。
“银行现在显然更愿意承担风险，以吸引客户。”Ma提醒首次购房者要清楚，一旦只支付5%首付，意味着其必须背负更大额度的贷款本金。
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“这类贷款不仅每月还款金额更高，而且整个贷款周期累计支付的利息，可能比传统的20%首付贷款多出数十万澳元。”
Ma还指出，市场上普遍存在对政府首次购房担保计划的误解。
“我们现在看到大量客户对‘5%首付’贷款方案表现出浓厚兴趣，但他们很多人理解错了，以为政府会帮忙补足剩下的15%，让他们获得标准80%贷款比例。”
事实并非如此。他解释道，借款人实际是拿到了95% LVR贷款，政府的角色只是提供担保，免交贷款保险费，但贷款本金并无减少。
房地产数据平台Bright Agent的分析指出，大型银行在上述高风险贷款上收取了“过高利率”。尤其是95%贷款比的产品，与传统贷款相比利差巨大。
例如CBA对80%以下贷款的利率为5.39%，而对仅付5%首付的贷款者则高达6.99%。
Bright Agent估算，在100万澳元房产下，若按该条件贷款，购房者每月还款最多可能多出高达1800澳元。
该平台还指出，Westpac集团“Flexi First Option”产品在LVR 70-80%情况下利率为5.34%，而95%贷款利率已上涨至6.09%。
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Bright联合创始人Aaron Scott将这种差距称为“全国性、跨代际的价格欺诈”。
“5%首付计划的本意是帮助澳洲人实现购房，不是帮助银行赚取额外利润。”
Canstar研究总监Sally Tindall表示，虽然这类高LVR贷款总额持续增加，但目前在新发贷款中所占比例仍“相对稳定”。
“但随着更多首次购房者使用新的担保计划，这一比例或将在未来几个月开始上升。”
她也指出，该计划在某种程度上能阻止部分人以更低首付（如2%或3%）购房，从而降低过度借贷风险——因为这些购房者无需再支付高额的贷款人抵押贷款保险。