最新研究显示，根据一项由州政府推出的可负担住房计划，开发商通过该政策所获的额外建筑高度与密度奖励，所带来的收益是其必须提供的打折租金成本的七倍之多，使得他们在重大开发项目中可额外赚取数百万澳元。
这项由非营利住房组织Shelter NSW委托进行的建模研究表明，该计划在Edgecliff、Crows Nest、North Sydney和Dee Why等内城区地区对开发商最具吸引力，而在城市西部的价值最低。
这一“填充式可负担住房奖励计划”允许开发商在项目中增加30%的建筑面积和建筑高度，前提是将10%的住房用作可负担住房，并在15年内以低于市场价20%的租金出租。
该报告以来自悉尼九个地区、尚未动工的10个项目为样本，显示在悉尼热门地区，开发商通过密度奖励所获得的利润与提供低于市场租金所付出的成本之间存在显著差距。
例如，研究作者分析指出，Edgecliff某开发项目中每套可负担住房将为开发商带来超过80万澳元的回报，而在15年内提供的租金折扣还不到20万澳元，净收益达1363万澳元。
同样，在Crows Nest的一个公寓项目中，每套可负担住房可为开发商带来60多万澳元的收益，而其租金让利仅为约15万澳元，开发商由此可实现2260万澳元的利润。
在悉尼北部，一个拥有239套住房的项目将为开发商带来超过2600万澳元的收益。
（图片来源：《悉尼晨锋报》）
研究作者得出结论指出，在Edgecliff，租金折扣成本与密度及高度奖励所带收益的比例仅为21%，而在Regents Park这一比例为92%。
该报告由经济学家Cameron Murray和悉尼大学荣休教授Peter Phibbs撰写，指出该可负担住房奖励政策“有可能创造一个庞大且不断增长的低于市场租金的可负担住房库”。
然而，作者亦指出该政策存在一些限制。尤其是在富裕区域建设高端公寓的情况下，即便是打折后的公寓，对符合该政策收入标准的租户而言仍然过于昂贵。
申请可负担住房计划的人士必须收入低于特定门槛。例如，在Redfern一套每周租金为600澳元的一居室公寓，单身租户年收入必须低于8.07万澳元，相当于其一半周收入；或是有一名儿童的单亲家长，其年收入必须低于10.49万澳元。
Phibbs表示，奖励机制本身具有合理性，但政府政策的具体设置导致部分内城区开发商获得了“意外之财”，而对可负担住房的贡献却“微乎其微”。
尽管在富裕地区的项目带来巨额利润，研究发现，在悉尼西部Regents Park的一个开发项目中，密度奖励仅为开发商带来62万澳元的利润。
他说：“考虑到悉尼各地公寓市场的差异，政府应当考虑在城市不同区域设定不同的奖励机制，以最大化可负担住房的效益。”
（图片来源：《悉尼晨锋报》）
正如本报在2023年8月披露的那样，规划部长Paul Scully曾因开发商游说团体的反对而被迫修改该可负担住房奖励政策，开发商当时称最初的提案“不可行且不切实际”。
政府在2023年12月发布的修订政策中，在关键问题上做出让步，包括将小型开发项目的可负担住房配额降至10%，开发商自此宣称取得胜利。
Scully当时表示：“我们希望在新建项目中最大化社会和可负担住房的数量，同时也需要激励开发商在未来项目中加入这些住房。”
Shelter NSW首席执行官John Engeler表示，研究显示新州政府与开发商之间达成的协议并不总是“公平”的，开发商所获得的利益最高可达其所提供可负担住房价值的七倍。
他说：“无论开发商是在桉树之间还是棕榈树之间建房，我们都需要确保在可负担住房方面达成最优协议。”
“该计划需要加以修正，以确保无论在悉尼哪里建设，我们都能获得最佳的可负担住房回报。”
为实现公平，Phibbs表示，政府可以允许开发商“兑现”其可负担住房义务，由政府将资金重新投入到社区住房的可负担租赁存量中，这类住房将永久保留。
Scully表示，政府已实现国家住房协议中94%的可负担住房目标，这包括已批准或“正在规划流程中”的项目。
“该计划不仅推动了可负担住房的建设，还提升了项目的可行性，意味着住房建设更快，并从一开始就包含可负担住房。我们所取得的进展超出预期，目前可负担住房的数量达到了前所未有的水平。”