2023年1月，Malcom Peebles与妻子Amy开启了一项房屋改造计划。
他们在萨里郡（Surrey）绿树成荫的区域购入了一座三居室半独立式住宅。Peebles夫妇希望对这处维多利亚晚期风格的红砖建筑进行现代化改造，在阁楼加盖老虎窗（dormer extensions）扩建部分，以增加一间卧室和一间浴室。
然而，事与愿违。自2024年1月提交预申请咨询以来，他们的计划毫无进展。而且，他们的两次规划申请均遭到了拒绝。
从那以来，Peebles夫妇已花费近1.2万英镑用于各项申请、建筑师和遗产顾问费，甚至委托制作了“验证视图”（Verified View）设计。这是一种结合摄影、测量数据、3D建模和计算机生成图像的技术，以展示一个开发项目在现实世界中的样子。然而，所有这些努力都白费了。
原因何在？因为他们居住在英国的一个保护区（conservation area）内。
英国的保护区制度起源于1960年代末，指的是那些“具有特殊建筑或历史价值，其风貌与外观值得被保护和提升”的区域。地方规划部门在审批开发申请时，负有法定义务必须优先考虑这一原则。据Historic England统计，英格兰境内约有1万个这样的保护区，这些保护措施最有可能影响房产的外部改造或周围的树木修剪。
保护区的优美环境通常是人们最初选择搬迁至此的关键原因，但许多人发现，即使是与周边环境协调的住宅升级改造也常常被拒绝。
“这令人恼火——似乎他们根本不愿意接受任何改动，即使这些改动与保护区的风貌保持一致。我们常常怀疑，到底有没有人真正审阅了申请，还是他们习惯性地就直接拒绝，”37岁的律师Peebles说道。他居住在East Molesey (Kent Town)保护区内，与Hampton Court Palace仅隔着一条泰晤士河。
除了延误和不断增加的成本，最让Peebles感到沮丧的是，当地议会未能提供关于计划被拒的原因，也没有说明如何修改才能使规划获得批准。
他说道：“我们的第一个申请因‘规模、体量和设计’被拒绝，因此我们在第二次申请时大幅改变了计划，还请有声望的遗产咨询顾问进行审查，并确认不会产生影响。”
但万万没想到规划申请仍被拒绝，Peebles更觉得不解的是，这条街上的其他一些住宅都有老虎窗扩建，其中一处甚至比他们计划修建的要大得多，而且安装了不符合保护规定的窗户。
他说：“我们计划使用的材料更昂贵，但看起来与区域协调，街道景观也不会受到影响，却没能通过。这感觉完全不合逻辑、不合理，并且显示出规划过程中存在重大缺陷，而且似乎无人监管。”
Peebles已对最近的拒绝决定提出上诉，他也担心这可能对他的房价产生影响。他解释说：“我们买房是基于会加建阁楼的前提，如果没有它，房价就不太划算了。”
事实上，在保护区内，不仅仅是像扩建这样的大型改造会令房主陷入困境，一些小的改动也可能会引发麻烦。
这是因为虽然每个保护区都有其具体规定，但许多保护区对房产外部的装饰细节也会作出限制。譬如，线脚、檐口、砖块、油漆颜色、前门小径以及彩色玻璃和铅条玻璃等。因此，在这些地方更换历史悠久的单层玻璃窗往往是最常见的挑战之一。
“栏杆、大门和门饰都会受到仔细审查，”业内人士Jonathan Brandling-Harris指出，“不过，这是有充分理由的：正是这种统一性和时代魅力使得这些地方如此吸引人。”
另一个主要障碍出现在试图通过安装热泵和太阳能电池板来提高能源效率时。
SPASE建筑事务所的创始人Stefan Pitman对此深有体会，他曾完成过众多一级保护建筑的修复工作。
Pitman举例称，当他为客户在位于伦敦市中心保护区的房产安装单个空气源热泵时，获得规划许可被延迟了足足11个月。
Pitman解释道：“这是由于对噪音的担忧，即使这是市场上最安静的热泵之一。房主经常遇到此类情形，即地方议会规划政策与中央政府排放目标之间的冲突等障碍。”
值得一提的是，有些房屋不仅位于保护区内，还处于信托（trusts）管理之下，这使得对其进行施工更加复杂。
建筑设计师Siwan Ifan表示：“处于信托管理下的房屋通常需要单独的咨询过程和单独的申请，而且往往与地方议会的评估标准、时间表和流程不同。”
Charlton Brown经常参与伦敦北部Hampstead Garden Suburb的建筑工作，该区域受Hampstead Garden Suburb信托的保护。这个信托成立于1968年，旨在尽一切可能维持和保护这个具有历史意义的区域，它们还拥有自己的设计指南文件和建筑顾问，负责处理申请、举行会议和进行现场考察。
例如，在屋顶加建阁楼、更换屋顶瓦片、搭建花园棚屋或安装摄像头，都必须同时寻求当地议会和信托的同意。房主如果想改变大门、门或窗框的颜色，安装或更换围栏，甚至想铺设花园区域，也必须获得双方的许可。
此外，移除或更新树篱，或用不同材料重新铺砌小路，也必须寻求信托的同意。
虽然房主可以向地方议会随时提交申请，但信托理事会每年只召开十次会议，届时才会做出决定。该信托提供免费的预申请建议，Charlton Brown表示，自己在向地方议会提交任何申请之前，通常会先确保获得信托的同意或至少是积极的反馈。
虽然升级保护区内的房屋可能令人沮丧，但并不是完全不可能。有业内人士指出，“房主需要以诚实、务实和对建筑及环境敏感的态度来对待改造工作，而且最好与规划部门和地方信托保持良好的关系。”
还有业内人士建议房主随时关注政策动态，“各议会之间的政策不仅差异巨大，而且经常处于变动之中，因此几年前给房子安装双层玻璃可能不会被接受，现在或许可以获得同意。许多地方议会也在发布更新的规划指南，支持在保护区内安装太阳能电池板和热泵。
此外，还有业内人士指出，改动保护区房产的后部通常比前部容易。尝试改变街道景观会遇到较大的阻力，而对后部的改动通常不会引发太大争议，甚至可以在许可开发（permitted development）权下进行，前提是房产不属于列级保护建筑。
不可否认的是，保护区内的建筑往往兼具着历史韵味和建筑美感，但同时，居住在保护区内也意味着需要接受其带来的严格限制。
因此，在考虑购置此类房产时，大家务必提前做好功课。不仅要了解保护区的一般规定，若房产还处于信托管理之下，其审查流程将更为复杂。如果大家希望避免繁琐的申请流程和不确定的审批结果，寻求一个能够随心所欲打造理想家园的体验，那么，选择一处不受限制的新建住宅，或许是更为省心稳妥的决定。