如果你是正在盼望房贷利率下调的房主，现在不是放任不管的时候，而是要主动出击。
有人可能会认为，一旦澳洲储备银行（RBA）下调官方现金利率，自己的房贷最低还款额自然会跟着降低。
（图片来源：ABC）
但事实并非如此简单。数据显示，即便利率下降，多数客户并不会立即享受到月供减轻的福利。NAB表示，有超过90%的客户在5月份降息之后选择维持原还款金额不变；CBA则称，在8月降息后，只有11%的符合条件客户减少了自动还款金额。
那么利率下降之后，你应该如何确认自己是否有资格减少还款？又该如何调整还款计划来符合预算？
利率下降≠自动减少还款
如果你拥有浮动利率房贷，那么在RBA调整现金利率时，你的房贷利率可能会上调也可能下调。
虽然银行没有法律义务必须传导RBA的降息，但RMIT的Angel Zhong教授指出：“在当前极具竞争的市场环境下，如果银行不传导，就可能面临流失客户的风险。”
即便银行传导了降息，你的下一轮还款金额也未必立刻变动，这与房贷的结构有关。浮动利率贷款通常包括两个组成部分：本金部分是你所借的钱，利息部分则是贷款成本。
如果银行没有主动下调你的还款额，Zhong解释说，这可能意味着：你支付的同样金额中，利息占比减少，本金偿还部分增加。
“银行说降了，但还款不变”是常态
国家债务热线（National Debt Helpline）经理Suzanne Long表示，有不少房主在降息后看到还款额没减少时会失望。
“银行虽然表示已经传导了利率下降，但大多数银行不会主动减少客户设定的还款金额。”
悉尼会计师Ketvi Roopnarain也表示，许多人误以为银行会主动帮忙调整月供。她指出：“升息时银行动作很快，但降息时有些贷方却拖拉，甚至只传导一部分。”
想减轻房贷压力，你得主动提出申请
Zhong提醒，每家银行的操作方式有所不同：“有些银行会自动减少还款金额，而有些银行则要求客户主动申请，才会调整。”
（图片来源：ABC）
她建议客户登录网银，查看自己的还款设定是否已因利率变化发生改变。
例如，Westpac 和Macquarie Bank会在利率变动后自动调整还款金额；而CBA、NAB和ANZ 则要求客户手动修改还款设置。
Long建议房主如果想减少还款，应主动联络自己的贷款银行。“你可以要求银行根据新利率重新计算最低还款额。”
大多数银行支持通过网银、电话或当面到分行处理此事。
Long强调：“如果你真的需要降低预算开支，最关键就是主动行动，别以为银行会主动帮你处理。”
留下高额还款金额也是一种策略
当然，如果你并不急于降低月供，继续维持较高还款额也可能是一个良好的还贷策略。
Zhong指出：“如果你还得起，那继续多还一点其实是更好的做法，可以加快还清贷款的速度。”
金融专家Justine Davies也建议使用房贷计算器来了解长期能够节省的利息。
她举了一个例子：“比如，一个总额50万澳元、25年期限、年利率5.70%的住房贷款，总还款额大约是94万澳元。如果利率下调25个基点，而你仍维持原有还款额，你的贷款可能会提前一年多还清，同时节省大约46,000澳元的利息。”