新西兰央行今天宣布，将从12月1日起放宽住房贷款限制，允许更多购房者以更高贷款比例购买住房。央行松绑LVR
央行金融稳定部代理助理行长 Angus McGregor 表示，央行在过去一年中一直在审查贷款价值比（LVR）限制的政策框架。
“我们得出的结论是，自去年引入债务收入比（DTI）限制以来，LVR 设定可以在平均水平上相对放宽。这意味着在大多数时间里，我们可以采用更宽松的默认设置，只有在风险明显升高时才会收紧。”
根据新规，银行将被允许向低首付借款人发放更多贷款：
首次置业者或自住买家首付低于20%的贷款比例上限将从 20% 提高至25%；
投资买家首付低于30%的贷款比例上限将从 5% 提高至10%。
McGregor 表示，这一调整将为银行提供更大放贷灵活性，并改善投资者和首次购房者获得信贷的渠道。
“现在是实施新默认设置的合适时机。房价目前处于我们认为的可持续估值区间内；房贷增长保持温和，高风险贷款比例较低。”
与此同时，债务收入比（DTI）限制将保持不变，以防止在房市过热或低利率时期出现高风险借贷。McGregor 称，这些限制起到“护栏”作用，有助于抑制住房市场调整的剧烈程度。
从明年起，这些政策将由新设立的央行金融政策委员会（Financial Policy Committee） 负责，并将在每年或风险变化时进行审查。
政府表示欢迎
财政部长 Nicola Willis 对此举表示欢迎，称新政策将帮助更多首次购房者进入房市，并指出拥有自己的住房是“新西兰梦”的一部分。
“放宽银行可贷额度的限制，将让更多新西兰人更容易踏上住房阶梯。”
Nicola Willis
开发商哀叹：“新西兰梦”远去
说到“新西兰梦”，知名房地产开发商 Leigh Hopper 语带一丝忧郁。
newroom报道，Hopper在过去 40 年间主导了奥克兰地区一些最成功的沿海开发项目，包括 Pauanui Waterways、Marsden Cove 和 Marlin Waters，但现年 70 岁的 Hopper 坦言，如今他很难找到坚持的意义。
随着项目审批流程愈发漫长，而购买一套住房的“新西兰梦”对许多新西兰人来说变得遥不可及。新西兰成为全球房价最难负担的国家之一，Hopper对此深感绝望。
“当我二十多岁时，普通房价大约是平均家庭收入的四倍。现在是八到十倍。这是个可怕的数字，而照目前趋势发展，情况可能还会更糟。”
Leigh Hopper
审批流程35年暴增500%
Hopper 解释说，如今要获得开发项目所需的审批流程之复杂，远非他早年从业时可比。
“1991 年我们在当时新出台的《资源管理法》（RMA）下进行第一个沿海开发项目 Pauanui Waterways 时，只需 8 个许可。六年后的 1997 年，我们在 Whitianga Waterways 需要 27 个许可；再过六年，Marsden Cove 项目则需要 37 个许可。”
“现在类似项目至少要50 个许可以上。”
这意味着在过去 35 年间审批要求增长了 500%。Hopper 坦言，如今他们根本无法再承担这样的项目。
“这实在超出了可承受的风险范围，更别提巨大的成本，所有这些最终都要转嫁到购房者身上。上世纪 90 年代我们做 Pauanui 项目时，银行会提供全部资金支持。而现在，因风险过高，这几乎不可能。如今在这些项目上根本难以获得合理利润。”
Hopper 回忆，当年公司主要专注于分区开发，仅雇有两名专业人员：一位土木工程师和一位测量师。
“那位测量师熟知地区规划，因为整本文件只有四分之一英寸厚，大约 100 页。而土木工程师经验丰富，对基础设施要求了然于心。”
五十年后，为应对复杂冗长的地方政府官僚体系，他不得不雇佣原来四倍的人手，包括规划师、环境专家等。如今的地区规划文件冗长得几乎无人能读完。
他举了近期在 Gulf Harbour 的一个 88 户住宅项目为例：
该项目花了近三年时间才获批，涉及超过 240 份工程图纸、上千页文件，并聘请了 25 位顾问，耗费开发预算的 15%。
为了避免潜在异议，公司要求采用“公开通知”审批程序。虽然与 Forest & Bird 和 Heritage NZ 协商后并无反对者，但项目仍被迫进入一个为期三个月的听证阶段，占用了关键的夏季施工期（冬季奥克兰禁止土方作业）。
最终审批通过时，附带 156 项条件，并要求提交 10 份详尽的管理计划，涵盖从淡水鱼保护到遗产维护的各类主题。
成本飙升，购房者买单
除土木工程师和测量师外，他们还不得不聘请规划师、城市设计师、交通工程师、废水专家、海岸与地质工程师、道路工程师、废弃物管理顾问、建筑师、生态学家、淡水生态学专家，以及污染、石棉、考古、遗产、树艺、景观、房地产、环境法、声学、照明和 CCTV 检查等各类专家。
“如今整个系统中有太多人依赖维持现状为生。”
Hopper 坚称，这些额外成本让开发项目越来越难以负担。
“生态学家发现了两只石龙子，我们花了 10 万纽币 把它们转移（每只 5 万），但它们很可能还会回来。而考古专家找到几块旧鲷鱼骨头，花了 10 万纽币。
由于流程拖得太久，我们错过了整个施工季，无法在夏季完成土方、冬季开展工程，这又增加了200 万纽币的利息支出。”
这些额外成本最终会以两倍比例转嫁给购房者。
他认为，新西兰对风险的恐惧自“漏水房危机”和“基督城地震”以来急剧上升，再叠加海平面上升、海啸风险和土壤液化等因素，使审批过程变得冗长又昂贵。