近几个月，新西兰央行连续降息，官方现金利率（OCR）从高点回落了 250 个基点。本来，这应该是能让房贷族大松一口气的消息，但不少人依然觉得房贷压力山大，为什么会这样？到底是政策没用，还是传导机制出了问题？
降息打折
的确，8月的OCR下调25 个基点后，房贷利率的下降却并没有完全跟上。数据显示，大部分银行只传导了15 到 20 个基点，只有 Co-operative Bank 全额传导了 25 个基点。这意味着对普通房贷家庭来说，降息的效果被“打了折”。
银行方面的解释是，造成这种差异的原因，一方面是市场早已预期到降息，部分银行在政策宣布前就提前下调了利率。另一方面，约 20% 的房贷资金需要依赖国际融资，如果海外资金成本走高，也会限制银行下调利率的空间。因此，虽然政策利率下降了，但借款人的实际利息负担并没有同步减轻。
但是，相比之下，存款利率的调整更为慷慨。ASB、Westpac、Kiwibank 和 TSB 都把 25 个基点的降息全额传导到了活期存款，而 ANZ 和 Co-operative Bank 的调整幅度较小。这种“存款利率降得快、房贷利率降得慢”的现象，加深了公众对银行是否在玩双标的质疑。
降息效应存在滞后
全国最大的房贷经纪公司 Squirrel 的首席执行官 David Cunningham 指出，人们并未充分享受到降息好处，主要是因为新西兰家庭偏好固定利率贷款，导致新利率的传导缓慢。
货币政策需要通过银行体系和利率定价传导到消费者一端。理论上，OCR 下调会降低银行资金成本，进而使房贷利率下降，刺激消费和投资。但这一过程往往需要 6 个月至一年半。新西兰的独特之处在于，八成以上住房贷款是以固定利率形式发放，且不少借款人只在一年或半年后重新定价。比如你去年签了一份 6.5% 的一年期合同，就算 OCR 现在降下来了，你还是得老老实实交完这一年。要等到合同到期重新定价，才能享受新的低利率。这就导致 OCR 的降幅无法马上体现在家庭账单上。
央行的研究也证实了这一点。
央行表示，一般来说，OCR 下调 1%，两年期房贷利率在一个月内平均只会下降 0.34%，六个月后才能传导约八成。浮动利率反应较快，但固定利率需要时间逐步调整。因此，借款人短期内感受不到降息的全部好处，并不意外。
另外，疫情时期央行曾大放水，给银行注入了大量廉价资金。等经济恢复后，OCR 上调时，银行并没有把加息全部转嫁给房贷族。现在 OCR 降下来，银行也没有立刻把优惠传到客户，于是大家就会觉得没有充分享受到降息。
OCR降到2%？
Cunningham认为，央行高估了货币政策宽松的效果，实际上对家庭的影响相对有限。
“假设 OCR 最终降到 2.5%（央行的预测），那么 3 个百分点的降幅（5.5%→2.5%）只能给家庭带来了 1.5 个百分点的利率下降。”
“真正影响人们支付成本的是固定房贷利率，而不是 OCR。”
“家庭并没有得到太大好处，因此依然捂紧钱包。这让新西兰经济在衰退边缘徘徊。”
要解决这一问题，Cunningham认为 OCR 应该降至 2%。
“那样房贷利率到圣诞节就会降到4%，帮助新西兰走出当前的困境。”
银行利差为何扩大？
另外，疫情以来银行扩大利差，也使零售利率下调幅度小于OCR。
银行利差即净息差（NIM），是指银行贷款利率与存款或批发资金利率之间的差额。
根据 KPMG 2023 年的《金融机构绩效调查》，新西兰银行的净息差约为2.34%，显著高于 2019 年的 2.1%。看起来不大，但对几千亿的贷款规模来说，利润可就很惊人了。
这一现象引发了“银行割韭菜”的质疑。不过，真实原因没有这么简单粗暴。
首先，行业竞争不足。新西兰银行市场几乎被四大银行垄断，占了九成以上的份额，没太多竞争压力。再者，资本监管要求上调也推高了银行的资金成本，如央行设定的资本充足率。这些都有可能“推高”利差。
新西兰银行“割韭菜”？
在国际比较中，新西兰银行的净息差通常高于许多经济体。澳大利亚四大银行的NIM大约在1.8%—2.0%，美国大型银行的NIM接近3%。欧洲银行由于长期低利率政策，其净息差常年低于2%，部分大型银行甚至只有1%。
应当说，新西兰的2.34%属于偏高水平，但考虑到市场规模小、竞争度不足以及监管要求较严，这一水平并非异常。
给银行松绑，利率能更低吗？
最近，新西兰央行提出要下调银行资本持有量的要求。官方理由是与2019年上一次资本审查相比，现在央行“风险偏好更高”，因此可以在保持金融稳定的前提下，适度放松监管。但实际上，政府的施压可能起到了作用。
资本充足率本质上是银行为吸收意外损失必须持有的“安全垫”。资本要求越高，银行放贷时就要准备更多自有资金，贷款利率往往也会更高。反之，放松资本要求意味着银行融资成本下降，理论上有助于贷款利率下降、存款利率上升，从而改善借贷条件。
过去几年，银行业和政界对央行的资本要求一直颇有微词。2019 年设定的标准，使得新西兰银行业的资本要求成为可比国家中最高之一。银行认为，这推高了贷款成本，削弱了竞争。财政部长 Nicola Willis 也直言，过高的资本门槛限制了农业、社区住房等部门的贷款供应，对经济增长形成了阻力。
从理论上讲，银行如果需要持有的资本减少，贷款资金的“成本”就会下降。举例来说，如果银行原本需要为每发放1纽币贷款持有10分资本，现在只需持有5分，那么它就能用同样的资金支持更多贷款。这样，银行可能愿意降低贷款利率来吸引更多客户。
此外，放宽资本要求还能降低新进入者的门槛，比如金融科技公司或小型银行。这种竞争加剧，也可能促使现有大银行调低利率，以保住市场份额。
不过，央行似乎是担心大家预期过高，反复强调资本规则的调整不会立即或显著改变贷款利率，因为OCR和批发市场利率的作用更关键。
专家：需要耐心
应当说，新西兰的货币政策传导仍在发挥作用，只是过程比以往更缓慢、更复杂。Kiwibank 首席经济学家 Jarrod Kerr 指出，在 OCR 下调 250 个基点之后，一年期固定房贷利率已从7.5%降至5%以下，许多借款人的利率将在未来 6 个月内重新定价。BNZ 首席经济学家 Mike Jones 也强调，平均支付利率下降幅度有限，但随着45%的房贷在半年内重定价，年底有望降至约5%。这些数据说明，货币政策效果正逐渐显现，只是需要时间。
Westpac 首席经济学家 Kelly Eckhold 则提醒，利率变化的影响并非人人相同。对于有大量储蓄的家庭，降息意味着收益降低。因此在评估政策效果时，单纯认为降息有助于解放人们钱包的看法是片面的。
综合来看，新西兰央行的降息政策并非“失灵”，而是受到银行利差、贷款结构以及监管要求等多重因素的掣肘，传导过程更慢、更打折扣。短期内，借款人可能还感受不到明显的轻松，但随着大量固定利率逐步到期、市场竞争加剧、以及可能实现的资本监管松绑，利率的下行空间仍然存在。
惠灵顿房价暴跌三成，奥克兰紧随其后
惠灵顿的房价如今比峰值低了多达 30%，随着房地产市场继续稳步下滑，这一趋势仍在延续。
截至 8 月底的三个月里，QV 房价指数下跌了 0.8%。
新的全国平均房价为 906,977 纽币，比去年同期高出 0.2%，但比 2022 年 1 月的峰值仍低 13.4%。
在本季度内，尼尔森以3.2%的跌幅领跌全国，紧随其后的是惠灵顿，季度跌幅达到2.4%。旺格雷和内皮尔均下跌1.8%，奥克兰下跌1.4%，汉密尔顿、基督城分别下跌1.2%，但尼丁下跌0.7%，北帕下跌0.6%。
然而，并非所有地区都在经历房价下跌。
一些地区仍然录得正增长，其中皇后镇以2.5%的涨幅领跑全国，黑斯廷斯上涨1.7%，因弗卡吉尔上涨0.4%，陶朗加上涨0.3%，新普利茅斯上涨0.1%。这种地区间的差异化表现反映了新西兰房地产市场的复杂性和多样性。
发言人 Andrea Rush 表示，惠灵顿的房价如今接近比峰值低 30%，奥克兰的跌幅也达 20%。
不同城市内部的情况差异明显。
在奥克兰，Rodney 区的跌幅较小，仅为 12.5%，平均房价从 1,411,162 纽币降至 1,235,103 纽币。相比之下，西区Waitākere下跌了 21.7%，从 1,215,527 纽币降至 951,690 纽币。
在首都，跌幅最大的是惠灵顿西区，平均房价从峰值的 1,442,657 纽币跌至 1,010,714 纽币，下跌 29.9%。下哈特的跌幅也很明显，平均房价在同一时期内下降了近 30 万纽币，从 1,032,527 纽币跌至 741,841 纽币。
Rush 表示：“好消息是，随着房价下降和利率开始放松，许多地区的买家负担能力正在逐步改善。然而，更高的生活成本、上升的失业率、更广泛的经济衰退以及紧张的家庭预算仍然在限制需求。”
Rush 说，除了皇后镇外，几乎所有地区的市场都在趋平或下滑。
“皇后镇湖区完全没有回落，事实上在过去五年里还上涨了近 17%。邻近的麦肯齐区也录得了接近 6% 的涨幅。”
她表示，皇后镇的建筑行业依然繁忙。
“这里有很多住宅开发项目正在进行中……一些更大的基础设施项目也即将上线，建筑业可能会有所回暖。”
“但到了 2026 年，我认为房地产市场所面临的一些逆风仍会持续。更高的生活成本、上升的失业率、更广泛的经济衰退、紧张的家庭预算、移民流出多于流入，这些因素都会让市场保持相对低迷。但与此同时，利率显然在下降。所以随着春天到来，观察明年房地产市场的走向会很有意思。不过现在下结论可能还为时过早。”