昨天，向投资移民开放购房权的消息在新西兰炸开了锅，但为什么门槛定在500万纽币，而不是之前国家党坚持的200万？
优先党咬定500万纽币不松口
行动党党党魁、现任副总理David Seymour做出了解释。他表示，500万的门槛是由优先党提出并坚持的。
在此之前，国家党与优先党就相关政策谈判了数月。选举前，国家党的主张是200万纽币起步。
根据新规，持有Active Investor Plus居留签证的人将被允许购买或建造一套价值至少500万纽币的住房，同时还需在新西兰进行至少500万纽币的投资。
Seymour表示：“行动党一直反对外国买家禁令。我们认为，财产属于个人，业主应当有权利将房子卖给任何遵守法律的人，而不应受护照的限制。”
“如果问题是新西兰住房数量不够，那么解决方案就是多建房子。”
“我们和另外两个政党达成了协议，其中一个（国家党）想要设200万，另一个（优先党）想要500万，而我们希望是零限制。最后的结果就是500万。”
Winston Peters：海外买家炒房投机
优先党党魁Winston Peters表示，他的政党对这一结果感到满意。
Peters指出，在2018年禁令出台之前，外国买家倒卖房屋的现象“非常猖獗”。
“我们当时面临严重的欺诈与投机，因此才实施全面禁令。而这次的调整非常、非常、非常轻微，只是为了确保投资者能够受益。”
他还补充说，外国买家还将被限制只能拥有一套住房，这样能最大限度地减少他们对本地房价的影响。
房市情绪持续高涨
“现在可能正是买房的好时机。”
这不是专家忽悠上车，而是一项民意调查的结果。
最新ASB住房信心调查显示，尽管市场状况低迷，买家乐观情绪依然坚挺。
在最新的调查中，涵盖7月前的三个月，净26%的新西兰人认为现在是买房的好时机（选择“是”的比选择“否”的多出26%），仅略低于上一季度的28%，但仍处在历史高位。
ASB 首席经济学家 Nick Tuffley 表示，最新住房信心调查显示，买方情绪正处于强势水平。
什么因素让现在被认为是买房的好时机？为什么多数买家依然迟疑？
降息进行时
自 2021 年底至 2023 年初，为抑制高通胀和过热的房地产市场，新西兰央行将 OCR 从 0.25% 提高至 5.50%，导致五年固定房贷利率从约 2.58% 跳升至 7.5%。
随着通胀回落，2024 年下半年至 2025 年中，央行连续七次降息，将 OCR 降至 3%。
央行的最新《货币政策声明》指出，通胀在明年将继续回落，OCR会在今年末或明年初降至2.5%，这有助于刺激家庭支出和企业投资。
未来利率预测
各大银行与研究机构对未来利率的预测略有差异，但普遍认为 OCR 将降至 2.5% 左右后进入稳定期。
ASB 预测年底降至 2.5%，长期利率可能先涨后跌。BNZ 认为仍有小幅下调空间。Kiwibank 预计两年期掉期利率将降至 2.8%，利率底部可能在 2025 年底出现。Westpac 预计还有两次降息至 2.5%，随后利率会平稳并在明年末略有回升。
格外引人注意的是来自ANZ和独立经济研究机构 Capital Economics 预测。
ANZ预测，新西兰央行将在年底前将OCR降至2.5%。然而，经济学家同时发出警告，这种宽松政策可能只是暂时的，一旦经济重新获得动力，央行可能再次提高利率以防止通胀反弹。
Capital Economics也指出，由于经济增长仍然疲软，央行有望在 2026 年第一季度将 OCR 降至 2.5%。此后，若经济复苏快于预期或通胀重新抬头，利率可能再次上调。
综合来看，OCR的底部大概率出现在 2025 年底至 2026 年初，未来一年可能保持平稳或略有反弹。
低利率为房地产市场创造了有利条件，但买家也需要谨慎。
降息后银行普遍调低固定利率，当前 1–2 年期房贷利率在 4.5%–5.0%，远低于 2023 年高点，且银行的贷款压力测试利率也显著下降，接近 2020–2021 年水平。
然而，根据上文所述的OCR预测，房贷利率有一定概率会在 2026 年下半年开始回升。
房价依旧低迷
目前房价仍比峰值低了约 15% 至 17%，短期内这一状况不会有太大提振。
ASB 的调查显示，预计未来 12 个月房价会上涨的人减少到净 18%，比上季度的 26% 下降明显。奥克兰的降幅最大，净 14% 的人预计价格会上涨。
“过去一年左右的时间，房价一直在小幅波动，总体相对平稳。有时候小幅上涨，有时候小幅下跌。”
BNZ 首席经济学家 Mike Jones 指出，按照BNZ的整体住房可负担指数，目前的住房可负担性是自 2020 年 12 月以来的“最好水平”。
房价可能即将反弹
Cotality 首席房产经济学家 Kelvin Davidson 表示，今年房价大体持平，但预计明年上半年会开始回升。
“交易活动正在上升，央行预测明年失业率将下降。”
他指出，经济已开始对较低的利率做出反应。
“2026 年很可能是房价重新上涨的一年，我对此越来越有信心。随着买方信心恢复，人们会认为‘市场总会回到卖方市场，我的工作稳定，利率下降’，这种心理变化也会推动价格。”
他提醒，房地产市场有其特殊性：“在买方市场，买家往往不愿买，反而等到卖方市场、房价昂贵时才出手。”
ANZ已经今年的房价增长下调至0%，但央行预测，明年房价增长 4%。
Davidson 说：“我认同央行这个判断。虽然未必是大繁荣，但增长可能比基本面显示的还强。我认为上涨 10% 的可能性大于零增长。”
Tuffley 也表示，不要指望房价会突然暴涨：“不能因为价格不再下跌，就以为它会迅速反弹。”
Jones 也认为存在不确定性：“大体来看，我们对房价、工资增长和利率的预测意味着住房可负担性会维持近几年的改善，但也可能房价会更长时间横盘，从而让可负担性进一步改善。”
从周期角度看，OCR变动的影响可能需要6-12个月才会在房价上显现。因此如果OCR在2026年初触底，年底前可能会出现一波反弹。
销量回升 库存开始消化
根据REINZ的数据，第二季度的交易量比去年同期涨了15%，6月上涨了超20%，7月销量比6月又涨了4.2%。
同时，新挂牌房源同比下降 4.2%，库存总量年降 0.4%。
销售量已接近新挂牌量，库存开始减少。
另外，销售时间中位数下降至 48 天。
整体看，市场上交易量上升，交易速度加快，新房源和库存都在走低。
Davidson 表示：“现在仍是买方市场，但不会永远如此。”
供应收缩
供应端正在经历收缩。
统计局最新数据显示，2025年6月，经季节调整后的新住宅许可数量下降了6.4%。
截至6月的一年内，新批准住宅数量为33,979套，从 2022 年高点 51,000 套大幅回落。
这意味着未来几年新增供应将进一步收缩，从而帮助消化现有库存。
若利率继续下降带动需求回暖，而供应增长受限，房市可能慢慢从买方市场过渡到均衡，甚至卖方市场。
不利因素
净移民减弱
在需求方面，移民流入明显下降。统计局数据显示，目前的月度净移民仅为去年高点的1/5左右。
净移民锐减意味着对住房需求的增长下降，尤其是租赁市场。
持房成本压力
虽然人们仍将住房视为长期资产和生活必需品，但持房成本有时还是令买家犹豫，或是被迫压缩预算，从而抑制房价。
2025/26财年，全国地税涨幅大约8.4%，奥克兰原本承诺涨5.8%，但最终总地税上涨了8.6%。
其次是保险。
今天最新数据显示，新西兰家庭的平均年保险费用已经达到5000纽币，而拥有两辆汽车的家庭更是需要承担高达6000纽币的保险开支。这一数字的快速增长正在给许多家庭的财务规划带来新的挑战。
保险费用的上涨涵盖了多个方面，包括房屋保险、汽车保险以及个人财产保险。其中，房屋保险的涨幅最为显著，主要原因是建筑成本的上升和自然灾害风险的增加。
买家的惨痛“接盘”经历
RNZ报道，Frank 和家人在奥克兰西区花了 75 万纽币买下一套房产。
当时市政估值（CV）为 79 万纽币，地税每年 1965 纽币，物业管理费 3800 纽币。
但四年后情况变得“糟糕”。这套房子的 CV 已跌至 67 万纽币。
“一位中介告诉我，如果卖掉，能拿到 65 万就算幸运了，还没算上大约 2.5 万纽币的销售费用。”
地税从 1965 纽币涨到 2600 纽币，上涨 32%。物业费从 3800 涨到 5600 纽币，上涨 47%。
他们的贷款压力也显著增加，从 2021 年每两周偿还 1375 纽币涨到现在的 1650 纽币。在利率高峰期，他们甚至每两周要付 2000 纽币。
“这就是我所谓的三重打击：房价下跌、持有成本上升、贷款压力沉重。这不仅仅是市场回调，而是多方面的财务重压。”
Frank 表示，即使现在卖掉，他也不会再买房。“唯一的出路是再撑几年，即便市场恢复 5%，我也会卖掉，然后转去租房，可能永远不再买。”
“我宁愿把钱用来支付孩子的大学学费，也不想再交地税和物业费。”
他补充说，自己当初算是保守选择，没去买 90 万纽币的房子，“想象一下当时那些过度透支的人，现在会有多惨。”
密度调整
政府在城市规划和住房供应方面推行高密度政策。
奥克兰提出将部分低密度区域重划为三层联排住宅或中高层公寓区，将潜在住房容量从 90 万套提升至 200 万套。
这一政策争议极大，它预示着城市未来供给将更多来自集中开发。在此政策影响下，稀缺的独立住宅可能更受青睐，高密度公寓面临市场接受度考验。
资本利得税
目前新西兰没有普遍征收资本利得税，但关于这一税种的讨论隔三差五就会出现。
工党也表示正考虑这一选项，如果明年工党胜选，可能会推出这一政策。
如果政策收紧，投资者回报将受影响。
工党党魁Chris Hipkins
看下来，现在的确像是买房的窗口期：利率降下来了，房价还没起飞，挑选的余地也不少。但问题是，窗口期能有多长。
另外，不能光盯着利率，持有房子的成本也越来越高：地税涨、保险涨，算下来，房子会不会买得起养不起？
还有一个现实问题，高密度公寓会不会更普遍，独立屋是不是越来越稀缺？这些都会影响买房的回报。
对买家来说，要考虑的不仅是该不该买，还要想清楚买什么。现在进场，是抄底，还是接盘？每个人的答案可能都不一样。
【注：本文不构成任何投资建议】