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新西兰8大城市房价“全线告急”!住房问题连着决定两届大选

新闻来源: 中文先驱 于 2019-01-23 0:48:21  


由咨询公司Demographia发布的国际住房负担能力调查报告,被称为世界上最大的住房市场可负担能力数据集,2019年的调查报告是其第15次报告。


这份一年一度的报告集中研究的是所谓的“中等收入人群住房负担能力,而不是低收入家庭获得补贴的住房”,并以年度家庭税前总收入来衡量房价中位数。


8大新西兰主要房地产市场

没有一个可负担


全球住房负担能力年度调查报告的一位作者直言不讳的表示:


除非工党主导的现任政府能够在2020年大选前,针对住房可负担性的问题取得显著进展,否则将面临大选失败的风险。



国际住房负担能力调查报告的联合作者,居住在基督城的Hugh Pavletich在其介绍中表示,2019年的调查结果“将使得工党领导的新西兰政府感到震惊”。


在所考察的8个新西兰主要房地产市场中,没有一个是被认为可负担的。这8个城市集中了全国60%的人口。


Palmerston North-Manawatu地区的房价中位数是家庭收入中位数的5倍;


基督城地区的房价中位数是家庭收入中位数的5.4倍;


但尼丁地区的房价中位数是家庭收入中位数的6.1倍;


惠灵顿地区的房价中位数是家庭收入中位数的6.3倍;


Napier-Hastings地区的房价中位数是家庭收入中位数的6.7倍;


汉密尔顿怀卡托地区的房价中位数是家庭收入中位数的6.8倍;


奥克兰地区的房价中位数是家庭收入中位数的9倍;


陶朗加和Western Bay of Plenty 地区的是最不可负担的,房价中位数是家庭收入中位数的9.1倍。


房价中位数超过家庭收入中位数3倍就被认为是不可负担的,如果超出5倍,则被认为非常不可负担。



全球最不可负担住房城市

就是在中国


该调查涵盖了8个国家中的309个城市:澳大利亚,加拿大,中国(仅限香港),爱尔兰,新西兰,新加坡,英国和美国。



该报告认为香港是世界上住房可负担能力最低的城市,房价中位数是家庭收入中位数的20.9倍,新西兰在这份关于“主要住房市场”的排位中紧随香港位列第二,房价中位数为家庭收入中位数的6.5倍(如从仅包含主要住房市场的范围来看为9倍)。



新西兰主要房产市场的不可负担性尤其受到奥克兰和陶朗加的推动,在房价不可负担主要城市榜单中,奥克兰排第七,仅次于香港、温哥华、悉尼(11.7倍)、墨尔本(9.7倍)、圣何塞以及洛杉矶。

尽管洛杉矶、迈阿密和纽约的住房市场都被分类为“严重不可负担”,但是从全国范围来看,美国和加拿大的住房可负担性都很高。



新西兰住房问题到底出在哪儿?


在上世纪90年代,新西兰的房价/收入倍数还不到3倍。最近14年,国家党执政8年,工党执政6年,但全国尤其是奥克兰的房价就像坐上了嫦娥号火箭,涨得让人目瞪口呆。


所以问题出在哪儿?


容纳式城市发展策略(Urban Containment Policy)被认为是罪魁祸首。几乎所有严重不可负担城市,都有限制性土地使用的法律规定。


根据这一策略,城市应当首先提高居住密度而不是释放存量土地;在城市边缘地区进行新房开发往往受到限制(或禁止)。


但城市规划师们显然没想到,这种立足于可持续发展目标的城市政策等于变相提高了土地价值,让可开发土地变得“奇货可居”。地价上涨给政府带来了红利,让政府有更多理由Hold住土地,从而造成住房的供给端扭曲。


Demographia的评论承认,在调查涵盖的国家中,新西兰和新加坡政府是仅有的两个积极优先考虑经可负担住房的政府。然而Pavletich对Radio NZ称,政府的KiwiBuild项目的目标是在奥克兰提供价值65万纽币的可负担住房,这是对人们获取信息能力的“侮辱”。


Pavletich 在报告的评论中称:“简而言之,如果本届政府在2019年未能解决住房问题,那么在2020年的下次大选中将被抛弃。”


Pavletich以对新西兰住房问题不断进行激烈的言辞评论而闻名,他说:“新西兰公众和媒体不会容忍政治和制度上的失败 - 这是前任政府在2017年大选中告诉我们的。”


Pavletich认为,住房不可负担的主要原因是城市中的土地无法获得开发。“

他们只是需要允许建造可负担住房。换句话说,解决土地供应困境,并为基础设施建设提供适当的债务融资。”


Pavletich还认为政府需要对其旗舰政策KiwiBuild项目进行修改。



经济学家Shamubeel Eaqub表示,围绕着土地使用,基础设施建设以及设计方面都有很多问题。如果要解决住房可负担性问题,议会应该有权力和能力建造更多的房屋。政府目前也朝着正确的方向前进,并制定有关基础设施建设以及地方政府的法规。“但是大的调整总会非常慢,在短期内我们可能不会看到好的改变。”


    

房地产议会首席执行官Leonie Freeman表示,要解决可负担住房短缺问题,整个行业都不能只在孤岛中工作。现在没有组织集中解决问题,房地产市场是非常复杂的领域,涉及到非常广泛的行业、部门的合作。“目前我们缺乏一个能将所有人凝聚在一起的领导者。”




国家党党魁Simon Bridges表示,高房价的主要驱动因素是缺乏新的住房用地。他的政党此前在对资源管理法的改革中过于“怯懦”,下一个国家党领导的政府将进行彻底的改革,减少在资源管理法上消耗的不必要的时间和金钱成本。


“如果现在政府能够在规划和环境方面提出资源管理法案的改革,我们将就此进行合作。”他也认为现任政府的KiwiBuild项目并没有奏效。“一年过去了,才有了40套房屋。他们说会做10万套,是没办法完成目标的。我对于KiwiBuild项目不抱希望。”


对于未来,Simon Bridges充满信心,“我内心深处知道自己是领导国家党的最佳人选。我知道该怎么做,国家党有一个很好的团队。今年,我们将说出我们的计划。接下来几个月,民众会看到我们采取的积极政策。”


到目前为止,住房部长Phil Twyford尚未对该报告发表评论。


2013年时任财政部长的Bill English为Demographia的第九次国际住房负担能力调查报告撰写了引言,使该系列报告的可信度大幅提升。


Twyford的旗舰政策KiwiBuild在上周五受到了另一次打击,其首席执行官Stephen Barclay辞职,此前Stephen Barclay卷入了就业纠纷之中,自去年五月起他开始掌舵KiwiBuild,但是从11月开始他就再也没有上过班。


行动党党魁David Seymour在一份声明中说,工党领导的现任政府已经“拥有”了从前国家党政府执政时的住房负担能力问题。


虽然澳洲也不可负担

但总比新西兰好


25年前,新西兰和澳大利亚都属于都地广人稀、居住无忧的国家。如今新西兰的房价是收入的6.5倍,澳大利亚是5.9倍,两国都沦为住房不可负担的重灾区。


悉尼和墨尔本的房价已经从2017年的高峰回落,澳洲大多数地区的房市正在失去动力。一方面由于房价过高,买家无法买房;一方面由于市场回落,卖家无法卖房。从而就像房地产分析机构CoreLogic说的:“澳大利亚的家庭债务水平处于创纪录的绝对高位,而且没有看到足够多的家庭真正尝试降低”。



但Demographia认为,整体上澳大利亚仍然比新西兰略胜一筹,这主要得益于澳洲更严格的贷款限制和更灵活的建筑行业。


两国房地产市场的最大区别在于,澳大利亚的供给端非常灵敏,一旦释放出需求信号就会带来建房活动。悉尼和墨尔本市中心的很多高层公寓就是这么来的。而新西兰看不到这种信号传递机制。


因此新西兰的住房危机,归根到底是“建房难”的问题!

网编:网事随风

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